Exekuční dražby mají pojistku proti prodeji pod cenou, o které většina lidí neví: předražek podle § 336ja občanského soudního řádu. I když dražba skončila a padl příklep, hra ještě 15 dnů běží.
Jak předražek funguje
- Dražba skončí příklepem, exekutor zveřejní usnesení o příklepu.
- Od zveřejnění běží lhůta 15 dnů.
- Kdokoli kromě povinného a osob vyloučených z dražby může písemně navrhnout, že nemovitost převezme za cenu alespoň o 25 % vyšší, než bylo nejvyšší podání.
- Navrhovanou částku musí ve stejné lhůtě skutečně složit na účet exekutora. Slib nestačí, počítá se připsání peněz.
- Původní vydražitel dostane možnost reagovat: může nabídnout, že nejvyšší předražek sám dorovná, a nemovitost si tím udrží.
- Nemovitost získává ten, kdo nabídl nejvíc; při shodě má přednost vydražitel.
Kdy má předražek smysl
Počítejme. Dům s tržní hodnotou kolem 4 000 000 Kč se v málo sledované dražbě vydraží za 2 400 000 Kč. Předražek musí být alespoň 3 000 000 Kč. Pořád je to 25 % pod trhem, a vy jste se přitom nemuseli účastnit dražby ani skládat jistotu předem. Předražek se vyplácí přesně v téhle situaci: atraktivní nemovitost, slabá konkurence v dražbě, nízký příklep.
Naopak nedává smysl u dražeb, kde se licitovalo naplno. Když dosažená cena atakuje odhad, čtvrtinová přirážka vás pošle nad trh.
Jste vydražitel? Takhle se bráníte
Riziko předražku nesete 15 dnů po každé vyhrané dražbě. Bránit se dá jediným způsobem: dorovnáním. Proto do svého stropu v dražbě započítejte i rezervu na případné dorovnání, jinak vám může atraktivní úlovek sebrat kdokoli s hlubší kapsou. U průměrných a slabších dražeb je riziko malé, předražky se v praxi objevují u zjevně podhodnocených příklepů.
Kde předražky hledat
Fáze předražku běží tiše: dražba je formálně skončená a čeká se, jestli někdo lhůtu využije. Prakticky to znamená sledovat čerstvě skončené dražby a jejich dosažené ceny. V našem katalogu je vidíte ve filtru skončených dražeb včetně dosažené ceny, takže podhodnocený příklep poznáte na první pohled: dosažená cena výrazně pod odhadem u nemovitosti bez vážných vad ve vyhlášce.
Návrh předražku se podává písemně exekutorovi, který dražbu vedl; jeho kontakt i spisová značka jsou na detailu každé dražby.