Kupní cena je největší, ale ne jediná položka. Vedlejší náklady koupě se pohybují mezi 2 a 7 % ceny podle toho, jestli kupujete přes realitku, s hypotékou a jestli platíte odhad. Většina kupujících na ně při plánování zapomene a pak řeší, že jim v den podpisu chybí sto tisíc. Tabulka je pro byt za 5 000 000 Kč a ukazuje, kdo co obvykle platí.
Dobrá zpráva napřed: největší historická položka, daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %, byla v roce 2020 zrušena. Kupující dnes státu při koupi neplatí nic kromě správního poplatku katastru. Zbytek jsou platby soukromým stranám, a o většině z nich se dá jednat.
| Položka | Kdo platí | Částka | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Provize realitní kanceláře | obvykle prodávající, někdy kupující | 150 až 250 tisíc (3 až 5 %) | u přímého prodeje 0 |
| Advokát: kupní smlouva + úschova | kupující nebo napůl | 8 až 20 tisíc | u prodeje přes RK často v provizi |
| Vklad do katastru | kupující | 2 000 Kč | za návrh na vklad vlastnictví; zástavní právo banky další 2 000 |
| Odhad pro banku | kupující | 4 až 6 tisíc | u bytů některé banky odhad odpouštějí |
| Poplatek za zpracování hypotéky | kupující | 0 až 10 tisíc | většina bank dnes 0 |
| Pojištění nemovitosti | kupující | 3 až 6 tisíc ročně | banka vyžaduje vinkulaci |
| Daň z nabytí | nikdo | 0 | zrušena 2020 |
| Daň z nemovitosti | vlastník k 1. 1. | 1 až 3 tisíce ročně u bytu | od 2024 zhruba dvojnásobek proti dřívějšku |
| Přepis energií, stěhování, drobné opravy | kupující | 20 až 60 tisíc | rezerva, kterou každý podcení |
Hypotéka: náklady, které nejsou v úroku
Kromě odhadu a poplatku za zpracování počítejte s tím, že banka bude chtít pojištění nemovitosti (vinkulované ve prospěch banky) a často nabídne pojištění schopnosti splácet. To druhé je dobrovolné a obvykle drahé; pokud ho odmítnete, sazba se může o desetinu procenta zvýšit, ale stále vyjde levněji. Při fixaci na 5 let a úvěru 4 miliony dělá rozdíl 0,3 % v sazbě přes 100 tisíc korun; vyplatí se oslovit tři banky nebo použít poradce, který je pro vás zdarma.
Kde se dá ušetřit
- Přímý prodej ušetří provizi. Za advokáta zaplatíte desetinu. Postup je v článku o koupi bez realitky.
- Hypotéka přes srovnávač nebo poradce je pro vás zdarma, provizi platí banka.
- Odhad některé banky u bytů ve velkých městech dělají „od stolu“ zdarma.
- Úschova u advokáta bývá levnější než bankovní úschova a rychlejší než notářská.
- Vlastní stěhování a přepisy místo agentury ušetří 10 až 30 tisíc, stojí to jeden víkend.
Na co si nechat rezervu
Katastr trvá 4 až 6 týdnů a mezitím platíte nájem i první splátku hypotéky. Předání bývá měsíc po vkladu. Počítejte se dvěma až třemi měsíci dvojích nákladů na bydlení, u průměrného nájmu a splátky je to 60 až 100 tisíc korun. A po nastěhování přijdou věci, které z prohlídky nevidíte: nefunkční zásuvky, kapající baterie, výměna zámků. Rezerva 1 až 2 % ceny na první rok je realistická.
Když si to sečtete, u bytu za 5 milionů kupovaného přes realitku s hypotékou vyjdou vedlejší náklady na 250 až 350 tisíc včetně rezervy. U přímé koupě bez hypotéky na 50 až 100 tisíc. Ten rozdíl je důvod, proč se vyplatí umět koupit bez realitky a mít hotovost aspoň na část ceny.