Po každé velké povodni se na trhu objeví vlna levnějších domů a bytů v přízemí. Po povodních v září 2024 to bylo vidět hlavně v Moravskoslezském a Olomouckém kraji, v okolí Krnova, Opavy a Jeseníku. Podobně po požáru: vyhořelý dům nebo byt se prodává se slevou, protože majitel nechce nebo nemůže financovat opravu. Nízká cena může být skutečná příležitost. Stejně dobře ale může být past, kde oprava stojí víc, než kolik jste ušetřili.
Prodávající nemá povinnost o povodni nebo požáru mluvit sám od sebe, pokud se ho nezeptáte. Má ale povinnost neuvádět vás v omyl a za skryté vady odpovídá. Proto je první krok jednoduchý: zeptejte se přímo a písemně, jestli byla nemovitost zaplavená, jestli hořelo a jestli byla hlášená pojistná událost. Odpověď si nechte potvrdit v rezervační nebo kupní smlouvě jako prohlášení prodávajícího.
Jak zjistit, že se něco stalo
- Mapy povodňového rizika. Na webu Výzkumného ústavu vodohospodářského T. G. Masaryka a v mapových aplikacích krajů najdete záplavová území a mapy povodňového nebezpečí. Pokud dům leží v území s pravděpodobností zaplavení jednou za dvacet let, zaplavený už nejspíš byl.
- Sousedé a obec. Na vesnici všichni vědí, kam sahala voda. Zeptejte se v hospodě, na obecním úřadě nebo u sousedů přes plot.
- Stopy ve stavbě. Čerstvě omítnuté a vymalované přízemí v jinak neudržovaném domě, nové podlahy jen v přízemí, sanační omítky, odvlhčovač v rohu, výměna elektroinstalace jen do určité výšky.
- Historie inzerátu. Nemovitost, která se objevila na trhu pár týdnů po povodni v lokalitě, nebo výrazně zlevnila, si zaslouží otázku proč.
Co po povodni zkontrolovat
Voda poškozuje stavbu pomalu a nenápadně. Zdivo nasákne a vysychá měsíce, u silných zdí i déle než rok. Když se dům vymaluje dřív, než vyschne, plíseň se objeví za první zimu. Proto chtějte vědět, kdy byla povodeň a kdy se opravovalo. Vlhkost zdiva změří vlhkoměr za pár stovek, přesněji stavebně technický průzkum se sondami.
Druhá věc je elektroinstalace. Zaplavené rozvody, zásuvky a rozvaděč je nutné vyměnit, ne jen vysušit. Chtějte revizní zprávu elektroinstalace vystavenou po povodni. Třetí je kotel, bojler a všechno, co bylo v suterénu. Čtvrtá jsou základy a podlahy: voda může vyplavit podsyp pod podlahou a podemlít základy, což se projeví sedáním a prasklinami až později.
Co po požáru zkontrolovat
Po požáru je hlavní otázka statika. Vysoká teplota oslabuje dřevěné trámy, ocelové nosníky i železobeton, i když na první pohled vypadají v pořádku. U požáru, který zasáhl střechu nebo stropy, chtějte statický posudek, ne jen ujištění prodávajícího. Druhá věc je zápach: kouř se vsákne do omítek, izolací a dřeva a vymalování ho nezakryje natrvalo. Třetí je elektroinstalace, u které platí totéž co po povodni: revize po opravě.
Zeptejte se, jestli majitel dostal pojistné plnění a na co ho použil. Pokud pojišťovna plnila a oprava proběhla odborně, máte k dispozici dokumentaci škody i oprav, což je výhoda. Pokud majitel peníze vzal a opravoval svépomocí, nebo neopravoval vůbec, počítejte s tím, že škoda je pořád ve stavbě.
Pojištění a hypotéka
Pojišťovny rozdělují území do zón povodňového rizika. V nejrizikovější zóně pojištění proti povodni buď nedostanete, nebo jen se spoluúčastí a za vysokou cenu. Banka přitom pro hypotéku pojištění nemovitosti vyžaduje. Než podepíšete rezervaci, zeptejte se pojišťovny, za kolik a s jakou spoluúčastí dům pojistí, a banky, jestli jí takové pojištění stačí. Odhadce banky navíc stopy po povodni nebo požáru uvidí a sníží odhad, takže budete potřebovat víc vlastních peněz.
Kdy se taková koupě vyplatí
- Sleva pokryje opravu s rezervou aspoň třiceti procent a odhad opravy máte od stavebníka, ne od prodávajícího.
- Byt je ve vyšším patře a povodeň zasáhla jen sklepy a společné prostory, které opravuje společenství.
- Oprava proběhla odborně, z pojistného plnění, s dokumentací a revizemi.
- Kupujete za hotové nebo máte potvrzené pojištění i hypotéku dřív, než složíte rezervační poplatek.