Nemovitost jako investice má v Česku pověst jistoty. Ceny bytů za posledních patnáct let několikrát vzrostly, nájmy rostou a „cihla“ se nedá ukrást. To všechno je pravda jen zčásti. Kdo kupuje byt na pronájem, by měl umět spočítat skutečný výnos a znát rizika, která v prodejních prezentacích chybí. Tady jsou nejčastější mýty a čísla, která je uvádějí na pravou míru.
Mýtus 1: Nemovitosti vždycky rostou
Dlouhodobě ano, krátkodobě ne. Po prudkém růstu v letech 2015 až 2022 ceny bytů v Česku s nástupem drahých hypoték rok až dva stagnovaly a v řadě regionů reálně, tedy po započtení inflace, klesly. Kdo kupoval na vrcholu s úvěrem a potřeboval prodat do dvou let, prodával se ztrátou. Růst navíc není rovnoměrný: byty ve velkých městech rostly rychleji, domy v odlehlých regionech pomaleji a některé obce bez práce a služeb ztrácejí obyvatele i cenu.
Mýtus 2: Nájem splatí hypotéku
V Praze a Brně dnes nájem za typický byt nepokryje splátku hypotéky při běžné výši vlastních zdrojů. Hrubý výnos z pronájmu, tedy roční nájem dělený cenou bytu, se ve velkých městech pohybuje kolem 3 až 4 %. Úroková sazba hypotéky bývá podobná nebo vyšší. Investor tak k nájmu měsíčně doplácí ze svého a spoléhá na to, že rozdíl vyrovná růst ceny. To je sázka, ne jistý výnos. V menších městech je výnos vyšší, 5 až 6 %, ale za cenu horší likvidity a vyššího rizika neobsazenosti.
Mýtus 3: Hrubý výnos je to, co vyděláte
Příklad: byt 2+kk za 5 milionů, nájem 17 000 Kč měsíčně, tedy 204 000 Kč ročně a hrubý výnos 4,1 %. Teď odečtěte:
| Položka | Ročně |
|---|---|
| Fond oprav a správa domu (nejsou v nájmu, platí vlastník) | −24 000 Kč |
| Jeden měsíc bez nájemníka ročně | −17 000 Kč |
| Drobné opravy a výměny spotřebičů | −10 000 Kč |
| Pojištění a daň z nemovitosti | −4 000 Kč |
| Daň z příjmu ze skutečně zaplaceného nájmu (15 % po paušálních výdajích 30 %) | −19 600 Kč |
| Čistý příjem | 129 400 Kč |
Čistý výnos vychází na 2,6 %, ne 4,1 %. A to bez započtení vedlejších nákladů na koupi (provize, právník, poplatek za vklad do katastru), bez rekonstrukce po prvním nájemníkovi a bez vašeho času. Pokud byt financujete hypotékou, odečtěte ještě úroky. Kolik stojí koupě navíc, rozebírá článek Kolik stojí koupě nemovitosti navíc.
Mýtus 4: Nemovitost je likvidní
Akcie prodáte za minutu, byt za dva až šest měsíců, dům na venkově za rok i déle. Když potřebujete peníze rychle, prodáváte se slevou. Prodej navíc stojí: provize realitní kanceláře 3 až 5 %, právní služby, a pokud prodáte dřív než za deset let od koupě (u nemovitostí nabytých od roku 2021), daň z příjmu ze zisku. Osvobození po dvou letech platí jen pro nemovitost, ve které jste měli bydliště.
Mýtus 5: Nájemník se postará
Pronájem je práce. Hledání nájemníka, prohlídky, smlouvy, předávací protokoly, vyúčtování služeb, opravy kohoutků a sporadicky nájemník, který přestane platit. Vystěhovat neplatiče soudní cestou trvá měsíce. Správcovská firma to udělá za vás za 8 až 12 % nájmu, což z výnosu ukrojí další procento. Kdo počítá s pasivním příjmem, měl by započítat buď cenu správce, nebo svůj čas.
Kdy nemovitost jako investice dává smysl
- Kupujete pod tržní cenou, třeba v dražbě nebo od prodávajícího pod tlakem, a máte kde vzít rozdíl.
- Investiční horizont je deset a více let a nepotřebujete peníze dřív.
- Máte rezervu na šest měsíců splátek a nákladů bez nájmu.
- Byt je v lokalitě, kde se dobře pronajímá: blízko MHD, univerzity nebo velkého zaměstnavatele.