Sledujeme obě strany trhu: inzeráty z realitních portálů a dražby z dražebních portálů. Díky tomu můžeme u každé nabídky ukázat, co se ve stejném okrese právě draží, a naopak. Rozdíl v ceně je reálný, ale menší, než slibují reklamy na „byty za polovinu“. Z našich dat vychází, že dosažená cena v exekuční dražbě je typicky 75 až 90 % odhadní ceny, a odhadní cena je zpravidla o něco nižší než nabídkové ceny inzerátů. Dohromady to dělá 15 až 25 % pod inzeráty.
Za tu slevu ale platíte věcmi, které z inzerátu neznáte: nemovitost si většinou neprohlédnete zevnitř, může být obsazená, financování má tvrdé lhůty a nemůžete si vyjednat nic, co nestojí v dražební vyhlášce. Dražba je koupě pro připraveného kupce s hotovostí nebo předschváleným úvěrem a s trpělivostí. Běžný prodej je koupě pro toho, kdo chce byt vidět, vyjednat a bydlet do tří měsíců.
| Běžný prodej (inzerát) | Exekuční dražba | |
|---|---|---|
| Cena | nabídková, po slevě 3 až 8 % | start 2/3 odhadu, konec typicky 75 až 90 % odhadu |
| Prohlídka | kdykoli, i vícekrát | často jen zvenku, občas jedna hromadná |
| Obsazenost | prázdný nebo předání dohodou | může bydlet povinný; vyklizení řeší exekutor, ale trvá |
| Břemena | vidíte na LV, řeší smlouva | některá dražbou nezanikají, čtěte vyhlášku |
| Hypotéka | standardní | složitější: lhůta na doplacení 1 měsíc, banky chtějí rezervaci úvěru předem |
| Jistota | rezervační poplatek do úschovy | dražební jistota předem, vrací se |
| Vlastnictví | vkladem do katastru | příklepem po doplacení, čisté od zástav |
| Čas | 2 až 3 měsíce | 1 až 2 měsíce, ale termín určuje exekutor |
| Vyjednávání | cena, termín, vybavení, opravy | žádné, jen výše příhozu |
Kde vzniká sleva
Dražby přitahují méně kupců: bez prohlídky, s jistotou a s rizikem obsazeného bytu draží hlavně investoři. Menší poptávka znamená nižší cenu. Sleva je největší u nemovitostí, které se běžnému kupci špatně financují (podíly, pozemky bez přístupu, obsazené domy), a nejmenší u prázdných bytů ve velkých městech, kde se sejde deset dražitelů a cena dojde na tržní úroveň. Sledujte na detailu dražby počet dražitelů u srovnatelných skončených dražeb; v Praze bývá 5 až 15, na venkově často 1 až 2.
Druhý zdroj slevy je odhad sám. Znalecký posudek se dělá měsíce před dražbou a znalec oceňuje konzervativně, často bez vstupu do bytu. V rostoucím trhu je odhad pod tržní cenou už v den zveřejnění, a nejnižší podání jsou pak dvě třetiny z už tak nízkého čísla. V klesajícím trhu je to naopak a dražby končí bez zájemců.
Kdy dražba dává smysl
- Máte hotovost nebo předschválený úvěr a umíte doplatit do měsíce.
- Nepotřebujete bydlet hned; obsazený byt může trvat.
- Přečetli jste vyhlášku a posudek, ne jen inzerát. Na detailu dražby máme oba rozebrané.
- Jde o celou nemovitost (1/1), ne o spoluvlastnický podíl.
- Umíte si nemovitost ocenit sami a nenecháte se strhnout v posledních minutách dražby.
Kdy raději běžný prodej
- Potřebujete hypotéku na 90 % ceny a byt hned k nastěhování.
- Chcete si byt prohlédnout dvakrát a vzít s sebou řemeslníka.
- Nechcete řešit vyklizení ani soudní lhůty.
- Kupujete první bydlení a chcete mít možnost od koupě odstoupit, když se něco zvrtne.
Na detailu každé nabídky na prodej najdete sekci „Dražby v okolí“: stejná kategorie ve stejném okrese, s nejnižším podáním a termínem. Na detailu dražby zase vidíte srovnatelné dražby a odhad realizační ceny. Obě čísla vedle sebe jsou nejlepší kontrola, jestli je nabídková cena inzerátu rozumná.