Pozemky jsou v dražbách nejpočetnější kategorie a zároveň ta, kde se nejméně dražeb dotáhne k příklepu. Za dvanáct měsíců do začátku listopadu 2026 jsme v katalogu po sloučení duplicit napočítali 7 843 skončených dražeb pozemků, tedy 85 % ze všech 9 193 dražeb nemovitostí. Vydražilo se jich jen 10 %. Pro srovnání, byty se vydraží v 58 % případů a rodinné domy ve 39 %. Mediánová dosažená cena u pozemků přitom sedí přesně na odhadu, ne na nejnižším podání: tam, kde o podíl stojí dva spoluvlastníci nebo soused a hospodařící zemědělec, se přihazuje zhruba k odhadu a tam to končí.
Vysvětlení je v tom, co se vlastně draží. Typická dražba pozemku není louka u obce za milion. Je to spoluvlastnický podíl o velikosti jedné šestiny na dvou hektarech orné půdy, jedné dvanáctině lesa a polovině polní cesty, s odhadem v tisících až desítkách tisíc korun, zděděný po prarodičích a nikdy nevypořádaný. Takový podíl zajímá spoluvlastníky, kteří chtějí pozemek scelit, zemědělce, který na něm hospodaří, a občas obec. Pro kohokoli jiného je neprodejný: neprodáte ho, nepostavíte na něm a pacht z něj dělá stokoruny ročně.
Jak poznat pozemek, který má smysl
První údaj je druh pozemku v katastru: orná půda, trvalý travní porost, lesní pozemek, zahrada, ostatní plocha, zastavěná plocha. Z druhu plyne cenové pásmo i okruh zájemců. Druhý údaj je BPEJ, bonitovaná půdně ekologická jednotka, pětimístný kód u zemědělských pozemků, který popisuje klimatický region, půdní typ, sklon a hloubku půdy. Z něj se odvozuje úřední cena půdy a hrubě i tržní: čím nižší úřední cena z BPEJ, tím horší půda. Katastrální úřad má BPEJ v nahlížení u každé zemědělské parcely.
Třetí a nejdůležitější údaj je územní plán obce. Orná půda, kterou územní plán vede jako zastavitelnou plochu pro bydlení, má jinou hodnotu než stejná půda v nezastavitelném území, i když katastr říká u obou „orná půda“ a znalec ji v posudku může ocenit jako zemědělskou. Územní plán je na webu obce nebo kraje; hledejte výkres základního členění a funkční využití ploch. Právě tady vznikají největší rozdíly mezi odhadem a hodnotou, oběma směry: zastavitelný pozemek s odhadem jako pole je příležitost, pozemek v biokoridoru nebo v ochranném pásmu je bezcenný i při nízkém podání.
Pacht, přístup a podíl
Zemědělská půda je skoro vždy propachtovaná. Pachtovní smlouva dražbou nezaniká a přechází na vydražitele včetně sjednaného pachtovného a doby trvání; smlouvy se zemědělskými podniky bývají na pět až deset let s výpovědní dobou dvanáct měsíců ke konci pachtovního roku. Kdo hospodaří, zjistíte z veřejného registru půdy LPIS podle parcely. Pro investora to znamená, že do konce pachtu má jen pachtovné, orientačně jednotky procent z ceny půdy ročně. Pro zemědělce, který na pozemku už hospodaří, je naopak dražba nejlevnější cesta, jak si půdu pod nohama koupit.
Přístup rozhoduje o využitelnosti: pozemek bez přístupu z veřejné cesty, obklopený cizími parcelami, lze obhospodařovat jen se souhlasem sousedů nebo přes věcné břemeno. A podíl versus celek: u podílu kupujete právo spolurozhodovat, ne právo užívat konkrétní část. Vypořádání spoluvlastnictví jde dohodou nebo soudem, obojí trvá a stojí. Zákonné předkupní právo spoluvlastníků, které bylo v letech 2018 až 2020 plošné, zákon od poloviny roku 2020 zúžil na užší okruh případů; v exekuční dražbě ho oprávněný stejně může uplatnit jen jako dražitel a při shodném podání má přednost. Jestli předkupní právo u konkrétního podílu trvá, ověřte z vyhlášky a z katastru, nespoléhejte na obecné pravidlo. Podrobně v článku o dražbě spoluvlastnického podílu.
| Druh pozemku | Cena orientačně | Pro koho | Na co se dívat |
|---|---|---|---|
| Orná půda, celek | Desítky Kč/m2, v úrodných oblastech přes 40 | Zemědělci, investoři do půdy, scelování | BPEJ, pacht, přístup, zastavitelnost |
| Trvalý travní porost | Nižší než orná, často pod 20 Kč/m2 | Chovatelé, sousedé, obce | Svažitost, podmáčení, pacht |
| Lesní pozemek | Jednotky až desítky Kč/m2 podle porostu | Lesní hospodáři, sousedé | Stáří a druh porostu, kůrovec, lesní hospodářská osnova |
| Zahrada u obce | Stovky Kč/m2 a víc | Sousedé, zahrádkáři, stavebníci | Územní plán, sítě, přístup |
| Stavební pozemek | Stovky až tisíce Kč/m2 podle obce | Stavebníci, developeři | Územní rozhodnutí, sítě na hranici, ochranná pásma |
| Ostatní plocha, cesta | Symbolická, často pod 10 Kč/m2 | Obce, spoluvlastníci okolních parcel | Veřejné užívání, komu cesta slouží |
| Podíl na čemkoli | Odhad podílu, bez přirážky | Spoluvlastníci, scelující hospodáři | Velikost podílu, počet spoluvlastníků, předkupní právo |
Kdo pozemky z dražeb kupuje
Z vydražené desetiny pozemků jde většina do rukou lidí, kteří k nim mají vztah. Zemědělci kupují půdu, na které hospodaří, a podíly v honech, které mají propachtované; dražba je pro ně levnější než vykupovat podíly od desítek dědiců. Obce kupují cesty, podíly na návsi a pozemky pod vlastní infrastrukturou. Sousedé kupují, co jim ucelí zahradu nebo pole. A investoři do scelování kupují systematicky drobné podíly v jednom katastru s tím, že po letech nabídnou celek zemědělci nebo obci. Pro všechny platí, že odhad u drobných pozemků bývá zároveň strop. Soutěž vzniká jen u stavebních pozemků, kde se vydraží 63 % dražeb; cena tam ale v mediánu končí na 64 % odhadu, protože posudky stavebních pozemků bývají nadsazené a kupující to vědí.
Praktický postup před podáním: v nahlížení do katastru ověřte druh pozemku, výměru, BPEJ a velikost podílu; v územním plánu obce funkční využití; v LPIS kdo hospodaří; ve vyhlášce pacht a břemena; v mapě přístup. Nejnižší podání v prvním kole je dvě třetiny odhadu a v dalších kolech klesá, jak popisuje článek o nejnižším podání a kolech dražby. Pokud hledáte stavební pozemek, srovnejte dražbu s běžným trhem: přehled máme v článku nejlevnější stavební pozemky a v katalogu stavebních pozemků na prodej.