Nemovitost z dražby si před koupí málokdy prohlédnete zevnitř a ještě méně často víte, kdo v ní bydlí. Přitom obsazenost rozhoduje o tom, kdy se do domu dostanete a kolik vás to bude stát. Bývalý vlastník, který se nevystěhuje, je nejčastější případ; řešení existuje a je poměrně rychlé. Nájemník s platnou smlouvou je případ jiný: jeho smlouva dražbou nezaniká a vy se stáváte pronajímatelem. A doživotní věcné břemeno znamená, že se do části domu nedostanete vůbec, dokud oprávněná osoba žije.
Tento článek rozebírá čtyři typy obsazení, jak je poznat předem, jaký postup vede k vyklizení a jak náklady a čas promítnout do stropu nabídky. Obecně platí: čím jasnější právní postavení obyvatele, tím předvídatelnější postup. Nejhorší situace není nájemník se smlouvou, ale „bydlí tam příbuzný“ bez čehokoli na papíře.
Bývalý vlastník a jeho domácnost
Dlužník, kterému nemovitost v exekuci prodali, ztrácí právo v ní bydlet dnem, kdy vydražitel nabude vlastnictví, tedy právní mocí usnesení o příklepu a doplacením. Většina se odstěhuje po výzvě; často jim nejde o setrvání, ale o čas a peníze na stěhování. Když ne, má vydražitel z exekuční dražby silnou pozici: pravomocné usnesení o příklepu s potvrzením o zaplacení nejvyššího podání je exekučním titulem pro vyklizení bývalého vlastníka a osob, které v nemovitosti bydlí s ním z jeho vůle. Nemusíte podávat žalobu; podáte exekuční návrh na vyklizení, exekutor stanoví termín, vyklidí a věci uskladní. Počítejte s dvěma až šesti měsíci od výzvy a s náklady v řádu desítek tisíc korun na exekutora, stěhování a uskladnění. Část z nich lze vymáhat po bývalém vlastníkovi, který však zpravidla nic nemá.
U dobrovolné dražby nebo u osob, které tvrdí vlastní právo bydlet, například na základě ústní nájemní smlouvy, exekuční titul chybí. Pak následuje písemná výzva k vyklizení, žaloba na vyklizení u okresního soudu, rozsudek a teprve potom exekuce vyklizením. Soudní poplatek je v řádu tisíců, odměna advokáta v desítkách tisíc a čas od žaloby po vyklizení běžně půl roku až rok, podle vytížení soudu a toho, jestli se žalovaný odvolá.
Nájemník, příbuzný a věcné břemeno
Nájem a pacht dražbou nezanikají. Nový vlastník vstupuje do postavení pronajímatele se vším, co ve smlouvě stojí, včetně výše nájemného a doby trvání. Nájem bytu na dobu neurčitou lze vypovědět jen z důvodů, které vyjmenovává občanský zákoník, a změna vlastníka mezi ně nepatří. Před dražbou tedy zjišťujte, jestli smlouva existuje, na jak dlouho a za kolik. Nájem za dva tisíce měsíčně od sestry dlužníka na dvacet let je sice napadnutelný jako účelový, ale soud to bude posuzovat měsíce. Znalec má nájem ocenit jako závadu a snížit o něj cenu; pokud to neudělal, výsledná cena nájem neodráží.
Příbuzný bez smlouvy nemá vlastní právo bydlet. Odvozuje ho od dlužníka a s jeho vlastnictvím mu zaniká, takže spadá pod stejný exekuční titul jako dlužník sám. V praxi je ale právě tenhle případ nejtvrdší: lidé, kteří v domě vyrostli, se nestěhují po dopise a každý krok zdržují. Věcné břemeno dožití je naopak právně nejjasnější a pro kupujícího nejhorší. Pokud ho vyhláška uvádí mezi závadami, které nezaniknou, oprávněná osoba v domě bydlí, dokud žije, a vy ji vystěhovat nemůžete. Takovou nemovitost kupujte jen s tím, že užívanou část nedostanete; podrobně v článku o věcných břemenech v dražbě.
| Typ obsazení | Právní postavení | Postup | Čas a náklady orientačně |
|---|---|---|---|
| Bývalý vlastník | Žádné právo bydlet po nabytí vlastnictví | Výzva, exekuční návrh na vyklizení (u exekuční dražby bez žaloby) | 2 až 6 měsíců, desítky tisíc |
| Rodina dlužníka bez smlouvy | Odvozené od dlužníka, zaniká s ním | Stejný titul jako u dlužníka, v praxi pomaleji | 3 až 9 měsíců, desítky tisíc |
| Nájemník s písemnou smlouvou | Nájem přechází, chráněný občanským zákoníkem | Převzít roli pronajímatele, případně dohoda o ukončení | Měsíce až roky, nájemné jako příjem |
| Osoba tvrdící ústní nájem | Sporné, prokazuje nájemník | Výzva, žaloba na vyklizení, exekuce | 6 až 12 měsíců, desítky tisíc až přes sto tisíc |
| Věcné břemeno dožití | Trvá, dražbou nezaniká | Nelze vystěhovat, jen dohoda o vzdání se práva | Do konce života oprávněného |
Kdy je lepší dohoda s odstupným
Nucené vyklizení stojí peníze, měsíce a nervy, a každý měsíc prázdného domu vás stojí úrok z hypotéky nebo ušlý nájem. Proto se často vyplatí nabídnout odstupné: pevnou částku za vystěhování do určitého data a předání bez poškození. Rozumná výše je zlomek nákladů na exekuci a ztráty z prodlení, v praxi desítky tisíc korun, u bytu v Praze i víc. Dohodu sepište písemně, s termínem, s odstupným splatným až po předání a se seznamem, co v nemovitosti zůstane. Podepisujte ji až po nabytí vlastnictví; před právní mocí příklepu nemáte s čím jednat. U nájemníka se smlouvou jde o dohodu o ukončení nájmu za odstupné, stejný princip. O tom, jak nájemce s platnou smlouvou převzít a vypořádat, píšeme v článku koupě nemovitosti s nájemníkem.
Jak obsazenost poznat před dražbou
Zdroje jsou čtyři a žádný sám o sobě nestačí. Znalecký posudek uvádí, kdo nemovitost užívá a jestli znalec byl uvnitř; věta „objekt je užíván povinným a jeho rodinou“ je nejčastější forma. Dražební vyhláška uvádí nájem, pacht a břemena v odstavci o závadách. Obecní úřad poradí, kolik osob má v domě trvalý pobyt, a to je sice nepřesné, ale zdarma. A návštěva na místě řekne nejvíc: auto před domem, záclony, zvonek se jmény, sousedi, kteří rádi vyprávějí. Fotky v posudku porovnejte s realitou; rok starý posudek ukazuje obydlený dům, který je dnes možná prázdný, a naopak.
Do stropu nabídky obsazenost promítněte tak, že od vlastního odhadu tržní ceny odečtete náklady vyklizení nebo odstupného, ušlý výnos za měsíce, kdy nemovitost nemůžete užívat, a rezervu na poškození při stěhování. U obsazeného domu je běžné počítat s 5 až 10 % ceny navíc proti prázdnému; u bytu s dlouhodobým nájemníkem za nízké nájemné jde o desítky procent. Celý průběh dražby včetně kroku vyklizení shrnuje článek jak funguje exekuční dražba.