Nejdražší omyl v dražbách zní: „vydražením získám nemovitost čistou“. Pravda je složitější. Zástavní práva a exekuční příkazy skutečně zanikají, věřitelé se uspokojí z výtěžku. Existuje ale skupina práv třetích osob, která příklep přežijí a přecházejí na vás. Právě ona rozhodují o skutečné hodnotě nemovitosti.
Co dražbou zaniká a co ne
| Právo na nemovitosti | Po příklepu | Dopad na kupce |
|---|---|---|
| Zástavní právo banky či věřitelů | Zaniká | Žádný, uspokojí se z výtěžku |
| Exekuční příkazy k prodeji | Zanikají | Žádný |
| Věcné břemeno inženýrských sítí (ČEZ, vodovod, plyn) | Zpravidla nezaniká | Obvykle malý, síť vede přes pozemek |
| Právo cesty či stezky přes pozemek | Zpravidla nezaniká | Střední, omezuje využití |
| Výměnek, právo doživotního bydlení | Nezaniká, pokud to vyhláška stanoví | Zásadní, v nemovitosti smí bydlet třetí osoba |
| Nájem bytu | Nezaniká | Zásadní, vstupujete do pozice pronajímatele |
| Pacht zemědělské půdy | Končí až koncem pachtovního roku | Dočasný, počítejte s ním u polí |
Jak břemena najít: tři zdroje
1. Dražební vyhláška
Vyhláška má povinnou sekci o právech, která prodejem nezaniknou. Pozor na past: nadpis té sekce je zákonná náležitost a stojí v každé vyhlášce. Rozhoduje text pod ním. „Nejsou“ nebo „nebyly zjištěny“ znamená čistou nemovitost. Výčet znamená zátěž, kterou kupujete. Reálný příklad z dražby v našem katalogu: „Na pozemku vázne věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční elektrizační soustavy ve prospěch ČEZ Distribuce." To je typické břemeno s malým dopadem. Jiná dražba: „Existuje pachtovní právo zřízené na pozemku, které dražbou nezaniká.“ To už znamená, že pole nejde okamžitě užívat.
2. Znalecký posudek
Znalec břemena popisuje a oceňuje jejich vliv na cenu. Posudek je přílohou dražby a stojí za přečtení celý, bývá v něm i popis stavu, kterého se nedopátráte jinde.
3. Katastr nemovitostí
V nahlížení do katastru (část C listu vlastnictví) vidíte zapsaná břemena zdarma a aktuálně. Porovnejte s vyhláškou; nezapsaná práva (nájem!) v katastru neuvidíte, proto je vyhláška klíčová.
Jak břemena promítnout do ceny
Praktická kalibrace podle typu:
- Vedení sítí přes okraj pozemku: běžně bez vlivu na cenu, jen omezí stavbu v ochranném pásmu.
- Právo cesty přes dvůr: individuální, klidně 5 až 15 % z hodnoty.
- Výměnek s doživotním bydlením: nemovitost je pro vlastní bydlení nepoužitelná po dobu života oprávněného. Trh to oceňuje diskontem klidně 30 až 50 %. Kupují spekulanti na dlouhý horizont.
- Nájem s regulovaným nebo dlouhodobým kontraktem: počítejte s výnosovým pohledem, ne s vlastním bydlením.
Závady zjištěné a nezjištěné
Vyhláška rozlišuje břemena, o kterých exekutor ví, a vyzývá další oprávněné, aby se přihlásili. Co se nepřihlásí a není chráněno zvláštním předpisem, zaniká. Ochrana kupce je tedy slušná, ale ne absolutní: nájem bytu vás doběhne, i když ho nikdo nepřihlásil, protože nájemce chrání občanský zákoník.