Exekuční dražba je nucený prodej nemovitosti dlužníka. Řídí ji soudní exekutor podle občanského soudního řádu a pro kupce je to plnohodnotná a bezpečná cesta k vlastnictví. Nemovitost nabýváte rozhodnutím státního orgánu, takže odpadá riziko vad kupní smlouvy nebo podvodného prodávajícího. Výměnou za to přijímáte jiná rizika: nemovitost si většinou neprohlédnete zevnitř, může být obsazená a platí přísné lhůty. V Česku se ročně draží řádově patnáct tisíc nemovitostí, od garáží za desítky tisíc po činžovní domy za desítky milionů.
Krok 1: Dražební vyhláška je smlouva, kterou nikdo nepodepisuje
Všechno podstatné o dražbě stojí v usnesení exekutora, kterému se říká dražební vyhláška. Zveřejňuje se nejméně 30 dnů před konáním a ze zákona visí na Portálu dražeb Exekutorské komory, ať se pak samotná dražba koná kdekoli. Ve vyhlášce najdete:
- přesné označení nemovitosti: katastrální území, číslo listu vlastnictví, parcelní čísla, u bytů číslo jednotky,
- výslednou cenu podle znaleckého posudku a z ní odvozené nejnižší podání,
- výši a způsob složení dražební jistoty,
- termín zahájení a nejdřívějšího konce elektronické dražby,
- sekci o věcných břemenech a závadách, které dražbou nezaniknou. To je nejdůležitější odstavec celého dokumentu.
Krok 2: Registrace a jistota
K dražbě se registrujete v elektronickém systému, který vyhláška jmenuje. Není to vždy portál, kde jste dražbu našli: vyhláška visí na Portálu dražeb povinně, ale samotná licitace často běží na okdrazby.cz, exdrazby.cz nebo webu konkrétního úřadu. Registrace vyžaduje ověření totožnosti, u většiny systémů bankovní identitou nebo ověřeným formulářem. Potom skládáte jistotu. Počítejte s tím, že peníze musí být připsané na účtu exekutora několik dní před dražbou, ne v den konání.
Krok 3: Průběh elektronické dražby
Dražba se otevírá v čase uvedeném ve vyhlášce a trvá obvykle 30 až 60 minut. Začíná se na nejnižším podání, u prvního kola jsou to ze zákona dvě třetiny odhadní ceny. Přihazuje se po minimálních příhozech, typicky 1 000 až 100 000 Kč podle hodnoty nemovitosti. Podstatné pravidlo: podání učiněné v posledních pěti minutách posouvá konec dražby o dalších pět minut. Taktika počkat si na poslední vteřinu tu proto nefunguje, dražba končí až ve chvíli, kdy pět minut nikdo nepřihodí.
Krok 4: Příklep, doplacení a předražek
Vítězi exekutor udělí příklep usnesením. Nejvyšší podání je splatné ve lhůtě podle vyhlášky, zpravidla do jednoho měsíce, a započítává se do něj složená jistota. Pak přichází zvláštnost exekučních dražeb: 15 dnů od zveřejnění usnesení o příklepu může kdokoli podat předražek, tedy nabídku alespoň o čtvrtinu vyšší. Vydražitel má právo předražek dorovnat a nemovitost si udržet.
Krok 5: Vlastnictví a co po něm
Vlastníkem se stáváte zpětně ke dni příklepu, jakmile usnesení nabude právní moci a doplatíte. Katastr přepisuje vlastnictví na základě usnesení, žádná kupní smlouva neexistuje. Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí. Pokud v nemovitosti bydlí bývalý vlastník a nevystěhuje se, následuje návrh na vyklizení; počítejte s týdny až měsíci a s náklady.
Nejčastější chyby začátečníků
| Chyba | Důsledek | Jak se jí vyhnout |
|---|---|---|
| Jistota poslaná pozdě nebo se špatným symbolem | Systém vás k dražbě nepustí | Posílat s několikadenním předstihem, symboly z vyhlášky zkopírovat |
| Nepřečtená sekce o břemenech | Koupě nemovitosti s doživotním užíváním třetí osoby | Číst vyhlášku, ne inzerát; v našem katalogu je břemeno vidět na detailu |
| Dražení bez zajištěných peněz | Propadnutí jistoty a odpovědnost za škodu | Financování připravit před dražbou |
| Záměna podílu za celek | Koupě poloviny domu se spoluvlastníky | Zkontrolovat dražený podíl ve vyhlášce |
Jak vybírat dražbu
Dobrý výběr stojí na třech otázkách. Zaprvé, co přesně se draží: celá nemovitost, nebo podíl? Zadruhé, co na věci vázne: břemena, nájem, výměnek? Zatřetí, kolik je reálná tržní hodnota: znalecký odhad bývá konzervativní a skutečné dosažené ceny se od něj liší oběma směry. Příklad z našich dat: byt 1+kk v Kladně s odhadem 3 030 000 Kč se vydražil za 3 320 000 Kč, tedy 110 % odhadu. Naopak opakovaná kola končí i hluboko pod odhadem. U skončených dražeb v katalogu dosažené ceny ukazujeme, srovnání se stejnou kategorií v kraji je nejlepší vodítko, které máte.
Začněte v katalogu dražeb, kde každá karta ukazuje kategorii, kraj, nejnižší podání i kolo dražby, a detail k tomu shrnutí vyhlášky s riziky.