Dražba se od běžné koupě liší ve třech věcech, které bance komplikují život: krátká pevná lhůta na doplacení, žádná kupní smlouva (nahrazuje ji usnesení o příklepu) a nemovitost, kterou jste zpravidla neviděli zevnitř. Nic z toho není nepřekonatelné, ale všechno vyžaduje přípravu předem.
Časová osa peněz
| Okamžik | Co platíte | Z čeho |
|---|---|---|
| Dny před dražbou | Jistota, jednotky procent odhadu | Vlastní hotovost, vždy |
| Do ~30 dnů po příklepu | Doplatek nejvyššího podání | Hotovost, hypotéka, úvěr |
| 15 dnů po příklepu | Případné dorovnání předražku | Hotovost |
| Po převzetí | Vyklizení, opravy, právník | Rezerva 10 až 15 % navíc |
Hypotéka na dražbu: jde to, ale připravená předem
Hlavní zádrhely a jejich řešení:
- Banka úvěruje proti usnesení o příklepu, ne proti smlouvě. Ne každá banka to umí procesně; zeptejte se výslovně na „financování vydražené nemovitosti“. Ideálně přes zkušeného hypotečního poradce, který ví, které banky to dělají rutinně.
- Slepice a vejce se zástavou: vlastníkem se stanete až po doplacení, ale banka chce zástavu. Řeší se čerpáním přímo na účet exekutora proti usnesení o příklepu; zástavní právo banky se zapíše po přepisu vlastnictví.
- Lhůta: schválení i čerpání musí proběhnout do lhůty z vyhlášky. Proto se hypotéka sjednává jako předschválený rámec před dražbou, ne po ní.
- Odhad banky: interní odhadce pracuje bez prohlídky interiéru, oceňuje konzervativně. Počítejte s nižším LTV, tedy víc vlastních peněz.
Správné pořadí: nejdřív předschválený úvěrový rámec a potvrzení banky, že proces dražby umí. Teprve potom skládat jistotu a přihazovat. Obráceně to končí propadlou jistotou.
Alternativy k hypotéce
- Překlenovací či spotřebitelský úvěr na rychlé doplacení a následné refinancování hypotékou po zápisu vlastnictví. Dražší na pár měsíců, ale odstraní časový tlak.
- Americká hypotéka zajištěná jinou nemovitostí, kterou už vlastníte. Banka ji schválí standardně, dražby se proces netýká.
- Kapitálový partner: investor doplatí, vy řídíte projekt, výnos se dělí. Běžné u dražeb podílů a rekonstrukcí.
Celkový rozpočet: příklep je jen začátek
K nejvyššímu podání připočtěte:
- Vyklizení a převzetí: od nuly (prázdná nemovitost) po desítky tisíc a měsíce času (obsazená, soudní vyklizení).
- Opravy naslepo koupené nemovitosti: posudek popisuje stav zvenku a z dokumentů; rezerva na překvapení je nutnost.
- Právní služby: u podílů a nemovitostí s břemeny počítejte s právníkem od začátku.
- Co neplatíte: daň z nabytí byla zrušena, provize realitce žádná, kupní smlouva žádná.
Rozumné pravidlo z praxe: mějte zajištěno 110 až 115 % svého dražebního stropu. Strop si stanovte předem z dosažených cen srovnatelných dražeb a v licitaci ho nepřekračujte; termíny a jistoty všech dražeb vidíte v katalogu.