Změnou vlastníka nájem nekončí. Podle § 2221 občanského zákoníku přecházejí práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka, a to i když o nájmu nevěděl. Kupujete tedy byt i s nájemníkem, s jeho nájemní smlouvou, výší nájmu, kaucí a dobou, na kterou je nájem sjednán. U bytu je ochrana nájemce ještě silnější než u jiných věcí: nový vlastník nemůže nájem vypovědět jen proto, že se změnil vlastník. Jediná výjimka je, když jste neměli rozumný důvod pochybovat, že kupujete byt bez nájemníka, a smlouva ani prohlídka nájem nenaznačovaly; pak můžete nájem vypovědět do tří měsíců od chvíle, kdy jste se dozvěděli, kdo je nájemcem. V praxi to u bytu s prokazatelně bydlící osobou neobstojí.
Obsazený byt je proto na trhu levnější, obvykle o 10 až 20 % proti stejnému prázdnému bytu, u nájmu na dobu neurčitou s nízkým nájemným i o víc. Ta sleva není chyba v ceně, ale cena za omezení: nemůžete se nastěhovat, nemůžete byt hned zrekonstruovat, nemůžete nájem libovolně zvýšit. Pro investora, který byt stejně chce pronajímat, je to naopak výhoda: výnos běží od prvního dne po vkladu, bez hledání nájemníka a bez výpadku. Jak výnos spočítat včetně neobsazenosti a daní, popisujeme v článku jak spočítat výnos z pronájmu bytu.
Co si vyžádat před rezervací
- Nájemní smlouvu včetně všech dodatků, v úplném znění. Zjistěte dobu nájmu (určitá do kdy, nebo neurčitá), výši nájmu a záloh, kdo platí které služby, zda je sjednána inflační doložka a zda smlouva nezakazuje nebo neomezuje něco, co plánujete (rekonstrukce, prodej, podnájem).
- Kauci (jistotu): její výši, kde je uložena a potvrzení, že ji prodávající na vás převede. Kauce je nájemníkova, nový vlastník ji musí při skončení nájmu vrátit i s úroky, ať mu ji prodávající předal nebo ne. Zákonný strop je trojnásobek měsíčního nájmu.
- Platební historii za posledních 12 měsíců: výpisy z účtu prodávajícího nebo potvrzení správce. Dluh nájemníka vůči prodávajícímu na vás nepřechází, ale neplatič zůstane neplatičem.
- Vyúčtování služeb za poslední rok a stav případných nedoplatků.
- Počet osob v bytě a kdo tam má trvalý pobyt. Nájemce má právo přijmout do domácnosti další osoby, ale pronajímatel může vyhradit souhlas a stanovit počet.
- Předávací protokol z doby, kdy se nájemník stěhoval, se stavem bytu. Bez něj neprokážete, co nájemník poškodil.
Všechny tyto dokumenty mají být přílohou kupní smlouvy a prodávající má v ní prohlásit, že žádný jiný nájemní ani užívací vztah k bytu neexistuje. Pokud prodávající tvrdí, že „tam bydlí kamarád bez smlouvy a odejde“, je to nejhorší varianta: osoba bez písemné smlouvy může tvrdit ústní nájem na dobu neurčitou, a vyklizení pak řeší soud. Trvejte na tom, aby byt byl při předání prázdný, nebo kupte s odpovídající slevou a s rezervou na právníka. Co dalšího má být v kupní smlouvě, najdete v článku rezervační a kupní smlouva.
Jak nájem skončit, když byt chcete pro sebe
Nájem na dobu určitou skončí uplynutím doby. Pozor na automatické prodloužení: když nájemce užívá byt dál ještě tři měsíce po skončení a vy ho písemně nevyzvete k vyklizení, nájem se obnovuje na stejnou dobu, nejvýše na dva roky. Výzvu tedy pošlete včas a doporučeně. Nájem na dobu neurčitou můžete jako pronajímatel vypovědět jen ze zákonných důvodů a s tříměsíční výpovědní dobou. Důvody jsou: hrubé porušení povinností nájemcem, odsouzení nájemce za úmyslný trestný čin proti vám nebo domácnosti, nutnost vyklidit byt z důvodu veřejného zájmu, jiný obdobně závažný důvod, a dále to, že byt potřebujete pro sebe nebo manžela po rozvodu, nebo pro příbuzného. Změna vlastníka ani přání byt rekonstruovat důvodem není. Výpověď musí být písemná, musí obsahovat důvod a poučení nájemce, že může do dvou měsíců navrhnout soudu její přezkum. Když bez výpovědi nebo s vadnou výpovědí nájemníka vystěhujete, je to protiprávní a nájemník má nárok na náhradu.
Nejrychlejší cesta je dohoda. Nájemník, který platí tržní nájem a má smlouvu na dobu neurčitou, nemá důvod odejít, ale za odstupné často odejde: 2 až 6 měsíčních nájmů a pomoc s hledáním náhrady je obvyklá cena. Vychází levněji než rok čekání a soud.
Scénáře a co dělat
| Scénář | Co to znamená | Co dělat |
|---|---|---|
| Doba určitá, končí do roka, tržní nájem | nejčistší případ | koupit, včas poslat výzvu k vyklizení nebo prodloužit |
| Doba neurčitá, tržní nájem, platí řádně | investiční byt s okamžitým výnosem | koupit jako investici; pro vlastní bydlení jen s dohodou o odstupném |
| Doba neurčitá, nájem hluboko pod trhem | často pozůstatek dřívějších regulovaných nájmů; zvyšovat lze bez dohody jen postupně, zhruba o 20 % za tři roky, a jen do výše obvyklého nájmu | sleva z ceny musí odpovídat ušlému nájmu na roky dopředu, jinak nekupovat |
| Neplatič | dluhy prodávajícímu na vás nepřejdou, ale výpověď a vyklizení trvají 6 až 18 měsíců | chtít, aby prodávající nájem ukončil před prodejem; jinak výrazná sleva a rozpočet na právníka |
| Osoba bez smlouvy | riziko tvrzeného ústního nájmu | koupit jen prázdné, nebo s úschovou zádržného do vyklizení |
| Nájemník je příbuzný prodávajícího | častá dohoda na papíře s nízkým nájmem | trvat na ukončení nájmu před vkladem |
Ve smlouvě a v úschově
Kupní smlouva má obsahovat prohlášení prodávajícího o nájmu, převod kauce, dohodu o tom, komu patří nájem za měsíc, ve kterém proběhne vklad (obvykle se rozpočítá podle dne zápisu), a povinnost prodávajícího oznámit nájemci změnu vlastníka a nové číslo účtu. Oznámení pošlete nájemníkovi i vy, s kopií výpisu z katastru; do té doby platí nájemník platně prodávajícímu. Pokud kupujete s tím, že nájemník odejde před předáním, dejte část ceny do úschovy jako zádržné proti vyklizenému bytu a předávacímu protokolu. Prodávající, který si je odchodem nájemníka jistý, s tím nebude mít problém.