Byt od developera kupujete jinak než byt z druhé ruky. Dům většinou ještě nestojí, platíte po částech podle postupu stavby a vlastníkem se stanete až rok nebo dva po podpisu první smlouvy. Za to dostanete nový byt se zárukou, nízkými náklady na provoz a bez historie. Cena tomu odpovídá: medián novostaveb v našem katalogu je 121 859 Kč/m² proti 94 375 Kč/m² u bytů ve velmi dobrém stavu, v Praze 175 490 Kč/m². Zajímavé je, že nabídky vedené přímo developerem mají medián 102 438 Kč/m² (237 nabídek), tedy níž než novostavby jako celek; v té skupině jsou projekty mimo Prahu a byty v hrubé fázi prodeje, kde se ceníkem teprve začíná. Proč se novostavba a panel liší v ceně a zda rozdíl dává smysl, rozebíráme v článku novostavba, panel, cihla a cena bytu.
Proces má šest fází a v každé z nich podepisujete něco, co nejde vzít zpět. Projděte si je dřív, než zaplatíte rezervaci.
Šest fází koupě novostavby
- Rezervace. Rezervační smlouva a poplatek 50 až 300 tisíc, obvykle do 14 dnů od výběru bytu. Poplatek se započítává do ceny. Chtějte v ní podmínku hypotéky a jasnou lhůtu, do kdy developer předloží smlouvu o smlouvě budoucí.
- Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK). Hlavní dokument. Popisuje byt (plocha, podlaží, standard, příslušenství), cenu, platební kalendář, termín dokončení, sankce a podmínky odstoupení. Tady si zaplaťte právníka.
- Platební kalendář. Typicky 10 až 20 % při SoSBK, další splátky při dokončení hrubé stavby a dokončení stavby, zbytek před podpisem kupní smlouvy. Čím víc platíte před kolaudací, tím víc nesete riziko developera.
- Kolaudace. Stavební úřad povolí užívání domu. Bez kolaudace byt nemůže být zapsán jako jednotka a nemůžete ho užívat.
- Předání. Prohlídka bytu, předávací protokol se seznamem vad, odečty měřidel, klíče. Vady z protokolu má developer odstranit v dohodnuté lhůtě.
- Kupní smlouva a vklad. Teprve teď se stáváte vlastníkem. Mezi kolaudací a vkladem bývá 2 až 6 měsíců, protože developer musí nejdřív nechat zapsat prohlášení vlastníka a rozdělit dům na jednotky.
Kde jsou rizika a co z nich je jištěno
Největší riziko je čas. Termín dokončení v SoSBK je obvykle napsaný s rezervou a developer si navíc vyhrazuje právo ho posunout o 6 až 12 měsíců bez sankce. Ptejte se, co se stane, když posune víc: máte právo odstoupit a dostat zpět všechno, co jste zaplatili, včetně rezervace? Máte nárok na smluvní pokutu za každý měsíc prodlení? Pokud mezitím bydlíte v nájmu, rok zpoždění vás stojí 150 až 300 tisíc.
Druhé riziko jsou změny projektu. Smlouva developerovi většinou dovoluje měnit materiály „za rovnocenné“, posunout příčky nebo změnit společné prostory. Chtějte, aby byl standard popsán konkrétně (výrobce a typ oken, podlah, obkladů, zařizovacích předmětů), ne jen „kvalitní materiály“. Klientské změny (jiná dlažba, posun zásuvek, zrušení příčky) se objednávají v určené fázi stavby a developer je účtuje s přirážkou; po jejím uplynutí už změnu neudělá nebo ji udělá draho.
Třetí riziko je úpadek developera. Zálohy nejsou ze zákona nijak pojištěné. Pokud developer skončí v insolvenci, stáváte se věřitelem jako každý jiný a zálohy zpravidla nedostanete zpět celé. Ochranu dávají tři věci: platební kalendář s malou částkou před kolaudací, platby na vázaný účet nebo do úschovy s výplatou podle postupu stavby, a projekt financovaný bankou, která má na pozemku zástavu a kontroluje čerpání. Zjistěte si, kdo projekt financuje a kolik projektů má za sebou stejná skupina (ne jen stejná značka; developerské firmy často zakládají pro každý projekt novou společnost).
DPH v ceně bytu
Ceny novostaveb od developera jsou uváděny včetně DPH, protože developer je plátce a prodej nové jednotky je zdanitelné plnění. U bytů, které splňují definici stavby pro sociální bydlení, tedy podlahová plocha do 120 m², se uplatní snížená sazba 12 %; u větších bytů, u nebytových prostor a zpravidla i u samostatně prodávaných garážových stání platí základní sazba 21 %. Rozdíl devíti procentních bodů u bytu za 8 milionů je přes půl milionu, proto si v ceníku ověřte, jaká sazba je v ceně vašeho bytu a jak se počítá podlahová plocha (započítávají se vnitřní příčky, nezapočítává balkon ani sklep). Při přeprodeji bytu z druhé ruky mezi neplátci se DPH neplatí vůbec; daň z nabytí byla zrušena v roce 2020.
Předání: protokol, vady, zádržné
Na předání jděte s vlastním seznamem a ideálně s nezávislým inspektorem (3 až 8 tisíc za byt). Kontrolujte rovinnost stěn a podlah (dvoumetrová lať, odchylka do 2 mm), funkčnost a seřízení oken a dveří, těsnost vody a odpadů, všechny zásuvky a vypínače, topení (nechte ho spustit i v létě), ventilaci, spáry obkladů, poškrábání skel a zařizovacích předmětů, počet klíčů a čipů. Každou vadu zapište do protokolu s popisem a fotografií; vada, která v protokolu není, se později těžko prokazuje jako vada při předání. Protokol podepisujte jen s výhradami, nikdy „bez vad“, pokud tam nějaké jsou.
Zádržné není u developerů standard, protože kupní cenu chtějí zaplacenou před podpisem kupní smlouvy. Vyjednat ho ale lze, zejména u projektů v pozdní fázi prodeje: 3 až 5 % ceny v úschově do odstranění vad z protokolu. Když to developer odmítne, trvejte aspoň na lhůtě pro odstranění vad (30 dnů je běžné) a na smluvní pokutě za její nedodržení.
Záruka a reklamace
Ze zákona odpovídá prodávající za skryté vady stavby pět let od nabytí (§ 2129 občanského zákoníku). Developeři k tomu dávají smluvní záruku za jakost, obvykle 24 až 36 měsíců na byt a kratší na spotřebiče a zařizovací předměty, kde platí záruka výrobce. Reklamujte písemně, s fotografiemi a datem, a chtějte písemné vyřízení. První topná sezona a první léto ukážou většinu vad: praskliny v sádrokartonu, netěsnící okna, špatně vyspádované balkony. Zapisujte si je průběžně a reklamujte je najednou po prvním roce, než záruka na drobné věci vyprší. U vad společných částí domu (střecha, fasáda, výtah) reklamuje SVJ, takže se zajímejte o to, kdy vznikne a kdo ho vede; developer bývá první rok správcem a reklamace na sebe sama vyřizuje pomalu.