Mezi podpisem kupní smlouvy a zápisem nového vlastníka do katastru uplyne zpravidla 4 až 6 týdnů. Po celou tu dobu je nemovitost ještě prodávajícího a peníze už nemají být jeho. Kdybyste zaplatili při podpisu, můžete skončit bez peněz i bez nemovitosti: katastr vklad zamítne, prodávající mezitím podepíše další smlouvu, nebo na něj padne exekuce a zástava předběhne váš vklad. Kdyby naopak prodávající čekal na peníze až po zápisu, riskuje on. Úschova řeší oba problémy: třetí strana drží peníze a vyplatí je, až katastr potvrdí, že jste vlastníkem.
Úschova není formalita, kterou vám „zařídí realitka“. Je to smlouva, kterou podepisujete vy, prodávající a schovatel, a peníze leží na účtu schovatele. Vybírejte proto schovatele stejně pečlivě jako nemovitost. Tři možnosti mají různou cenu a různá rizika.
Advokát, notář, nebo banka
| Schovatel | Orientační cena | Výhody | Na co dát pozor |
|---|---|---|---|
| Advokát | 5 až 15 tisíc Kč | nejčastější, flexibilní, obvykle sepíše i kupní smlouvu | ověřit zápis v ČAK, oddělený účet, pojištění; vybírejte vy, ne protistrana |
| Notář | podle notářského tarifu, u běžného bytu od zhruba 10 tisíc | vysoká formálnost, dohled Notářské komory | dražší u vyšších cen, méně pružný při změnách |
| Banka (vázaný účet) | 5 až 10 tisíc Kč | nejnižší riziko zpronevěry, peníze drží banka | pomalejší nastavení, přísně formální podmínky výplaty, obvykle jen u banky jedné ze stran |
Cenu obvykle platí kupující, protože úschova chrání hlavně jeho. Když kupujete na hypotéku, banka často vyžaduje, aby i její peníze šly přes úschovu nebo přímo na účet prodávajícího až po zápisu zástavy; pořadí výplat musí odpovídat smlouvě o úschově. Pokud si nejste jistí, nechte si smlouvu o úschově zkontrolovat advokátem, kterého jste si vybrali sami. Jak vypadá rozpočet celé transakce včetně úschovy, jsme sepsali v článku kolik stojí koupě nemovitosti navíc.
Jak to funguje krok za krokem
Mechanika je u všech tří variant stejná, liší se jen papírování. Smlouva o úschově se podepisuje společně s kupní smlouvou a přesně popisuje, kdy a komu schovatel peníze vyplatí. Kupující složí peníze na účet schovatele. Schovatel to potvrdí a teprve potom se podá návrh na vklad do katastru; často ho podává sám schovatel, aby měl jistotu, že se podává smlouva, na které je úschova postavená. Katastr má 20denní ochrannou lhůtu a celé řízení trvá zpravidla 4 až 6 týdnů. Po zápisu si schovatel opatří výpis z listu vlastnictví s novým vlastníkem a podle něj vyplácí.
- Den 0: podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově, úředně ověřené podpisy.
- Do 5 až 10 dnů: kupující složí vlastní prostředky, banka kupujícího uvolní hypotéku do úschovy (nebo na účet určený smlouvou).
- Po složení: schovatel podá návrh na vklad vlastnického práva, u hypotéky nejdřív vklad zástavního práva banky kupujícího.
- Týden 3 až 6: katastr provede vklad; schovatel získá výpis z LV.
- Do 3 až 5 pracovních dnů po výpisu: výplata podle pořadí ve smlouvě.
- Po předání: výplata zádržného proti předávacímu protokolu.
Pořadí výplat: nejdřív banka prodávajícího
Většina prodávaných bytů má na listu vlastnictví zástavní právo banky, která prodávajícímu půjčila. Tu zástavu musíte dostat pryč, jinak kupujete byt zatížený cizím dluhem. Proto jde první část peněz z úschovy přímo bance prodávajícího, v částce podle jejího potvrzení o výši dluhu (kvitance nebo vyčíslení). Banka pak vydá souhlas s výmazem zástavy. Druhá část jde prodávajícímu. Třetí část, zádržné 2 až 5 % ceny, zůstane v úschově až do předání bytu, přepisu energií a odhlášení trvalých pobytů. Toto pořadí musí být ve smlouvě o úschově napsáno výslovně, s částkami nebo s odkazem na vyčíslení banky, a nesmí být možné ho měnit bez podpisu obou stran.
Smlouva o úschově má také říkat, co se stane, když vklad neprojde. Standard je: pokud katastr návrh pravomocně zamítne nebo strany od kupní smlouvy odstoupí, schovatel vrací peníze kupujícímu bez dalších podmínek. Chybí-li tato věta, můžete se o vlastní peníze soudit. Dále má obsahovat lhůty pro výplatu, číslo odděleného účtu, výši odměny a to, kdo ji platí, a úrok (obvykle žádný; peníze v úschově nevydělávají).
Jak si ověřit schovatele
Zpronevěry v advokátních úschovách jsou vzácné, ale když se stanou, jde o miliony a vymáhání trvá roky. Před složením peněz udělejte čtyři věci. Za prvé, najděte advokáta ve vyhledávači České advokátní komory; musí být zapsán jako aktivní, ne pozastavený. Za druhé, chtějte číslo účtu úschovy a ověřte, že jde o zvláštní účet vedený na advokáta pro úschovy klientů, ne o jeho běžný provozní účet; advokát je povinen vést úschovy odděleně a hlásit je komoře do elektronické knihy úschov. Za třetí, zeptejte se na pojištění profesní odpovědnosti a jeho limit; u úschovy nad limit pojištění si nechte doložit připojištění. Za čtvrté, nepoužívejte schovatele, kterého vám přivedla druhá strana nebo její realitka, pokud si ho sami neprověříte stejně.
Rizika, která úschova neřeší
Úschova chrání peníze, ne nemovitost. Neřeší skryté vady, nájemníka v bytě, dluhy vůči SVJ ani to, že prodávající není ten, za koho se vydává. Insolvence schovatele je u advokáta krytá oddělením účtu (peníze v úschově nejsou jeho majetkem), u banky pojištěním vkladů jen do zákonného limitu, což u vyšších částek znamená, že se vyplatí volit silnou banku nebo peníze rozložit. Zbylá rizika ošetřuje kupní smlouva; co v ní má být, najdete v článku rezervační a kupní smlouva. Úschova a dobrá smlouva dohromady stojí 15 až 30 tisíc a jsou to nejlépe utracené peníze celé koupě.