Novostavba, panel, cihla: co dělá s cenou bytu stav, konstrukce a energetická třída

Lokalita je u bytu první otázka, stav domu druhá. Jak moc druhá otázka hýbe cenou, ukazují naše data ke dni 3. 11. 2026: mediány nabídkové ceny za metr čtvereční aktivních bytů po sloučení duplicit napříč portály, rozdělené podle stavu, konstrukce a energetické třídy tak, jak je uvádí inzerát. Do výpočtu jdou jen nabídky, kde prodávající daný údaj vyplnil; proto se počty nabídek u jednotlivých tabulek liší a proto jsou mediány mírně odlišné od celostátního mediánu všech bytů.

Hned na začátku upozornění na výklad. Stav, konstrukce i energetická třída spolu silně souvisejí: novostavba je skoro vždy cihla nebo monolit s třídou A či B, panel ze 70. let je skoro vždy „dobrý stav“ a třída G nebo D. Když tedy čtete, že třída A je o 75 % dražší než G, nečtěte to jako „průkaz A zvedá hodnotu o 75 %“. Čtete, že nové byty jsou dražší než staré, a energetická třída je jen jeden ze způsobů, jak to vidět.

Podle stavu bytu

Celostátně stojí novostavba 121 859 Kč/m², byt před rekonstrukcí 62 621, tedy méně než polovinu. Mezi tím je „velmi dobrý“ stav (94 375), „po rekonstrukci“ (81 746) a „dobrý“ (66 316). Pořadí „velmi dobrý“ nad „po rekonstrukci“ vypadá divně, ale naše interpretace je, že „velmi dobrý“ píší makléři u novějších bytů z let 2005 až 2020, které rekonstrukci nepotřebovaly, zatímco „po rekonstrukci“ je typicky starší panelový nebo cihlový byt. Byt ve výstavbě je levnější než hotová novostavba (79 312 vs 121 859); celostátní číslo ale stojí na 122 nabídkách, převážně mimo Prahu, takže ho berte s rezervou.

V Praze je žebříček jiný a rozestupy menší. Novostavba 175 490, po rekonstrukci 166 430, velmi dobrý 156 977, dobrý 146 458, před rekonstrukcí 133 390 Kč/m². Byt před rekonstrukcí v Praze je tedy jen o 24 % levnější než novostavba, zatímco celostátně o 49 %. Důvod je jednoduchý: v Praze tvoří lokalita tak velkou část ceny, že stav domu ustupuje do pozadí. Zrekonstruovaný byt v Praze stojí za metr víc než „velmi dobrý“, protože rekonstrukce se v Praze dělají u drahých bytů v centru, ne u panelu na sídlišti.

Panel, cihla, nebo smíšené zdivo

Cihlový byt stojí 93 808 Kč/m², panelový 74 490, rozdíl 26 %. Opět ale míchá dvě věci: cihlové domy stojí častěji v centrech měst a panelové na sídlištích, a část rozdílu je lokalita. Na stejném sídlišti bude rozdíl mezi panelovým a zděným domem menší. Nejdražší „smíšená“ konstrukce (138 276 Kč/m²) je v inzerátech především pražská secesní a prvorepubliková zástavba, kde se kombinuje zdivo a železobetonové stropy, tedy nejdražší lokality v republice. Kategorie „ostatní“ (102 970 Kč/m²) jsou hlavně monolitické novostavby.

Energetická třída

Od A (126 970 Kč/m²) k G (72 590) cena klesá, s jednou výjimkou: třída E je dražší než D. Naše interpretace: E mají často starší cihlové domy v centrech velkých měst bez zateplení, kde za cenu může lokalita, zatímco D je typický zateplený panel. Nejnápadnější je ale třída G: 3 842 nabídek, nejvíc ze všech tříd, s mediánem 72 590 Kč/m². Tolik energeticky mimořádně nehospodárných bytů v Česku není. Třída G v inzerátu u staršího bytu zpravidla znamená, že průkaz nebyl zpracován a makléř uvedl nejhorší třídu, jak to umožňuje zákon o hospodaření energií. Nízká cena třídy G tak říká „starý dům bez průkazu“, ne „vysoké účty za teplo“. Jak průkaz číst a kdy mu věřit, popisujeme v článku jak číst PENB.

Ještě jeden údaj, orientační kvůli malému vzorku: byty od čtvrtého patra výš s výtahem mají medián 146 446 Kč/m² (300 nabídek), bez výtahu 108 456 (115 nabídek). Rozdíl 35 % je zčásti opět stářím domu (vyšší domy bez výtahu jsou staré činžáky) a zčásti skutečnou slevou za schody; jak velká je ta druhá část, z našich dat zatím spolehlivě neurčíme.

Vyplatí se koupit byt k rekonstrukci?

Rozdíl mezi „před rekonstrukcí“ a „po rekonstrukci“ je celostátně zhruba 19 000 Kč/m², u bytu o 60 m² tedy asi 1,15 milionu korun. Rekonstrukce bytu stojí orientačně 15 000 až 30 000 Kč/m² podle rozsahu: spodní hranice je nová podlaha, koupelna a kuchyň, horní hranice jsou nové rozvody, omítky, okna a dispozice. U 60 m² je to 900 000 až 1,8 milionu, k tomu čas, kdy v bytě nebydlíte, a koordinace řemesel. Při ceně rekonstrukce na horní hranici je koupě bytu k rekonstrukci ztrátová; při spodní hranici vyděláte pár set tisíc, ale zaplatíte je vlastním časem.

Koupě k rekonstrukci se tedy vyplatí ve třech situacích: když velkou část práce zvládnete sami nebo přes známé řemeslníky, když je byt v lokalitě, kde je rozdíl mezi stavy větší než celostátní medián (v Praze je to 33 000 Kč/m² mezi „před“ a „po“, u 60 m² asi 2 miliony), nebo když chcete byt podle sebe a rekonstrukci byste dělali i v „dobrém“ bytě. Pokud kupujete na hypotéku a rekonstrukci nemáte z čeho zaplatit, je zrekonstruovaný byt za vyšší cenu zpravidla levnější řešení, protože rekonstrukci lze do úvěru zahrnout jen omezeně.