Ke dni 3. 11. 2026 je v našem katalogu 30 083 rodinných domů na prodej. Polovina z nich stojí víc než 7,5 milionu korun, medián obytné plochy je 160 m² a medián pozemku 725 m². Čísla jsou mediány nabídkových cen aktivních inzerátů po sloučení duplicit napříč portály, takže dům inzerovaný na čtyřech webech se počítá jednou. Medián používáme místo průměru záměrně: pár vil za sto milionů by průměr vytáhlo nahoru, zatímco medián říká, kolik stojí „prostřední“ dům v nabídce.
Rozpětí je obrovské. Do 3 milionů korun se vejde 3 551 nabídek, tedy 12 % trhu. Nad 10 milionů je 9 573 domů, skoro třetina (32 %). Jinými slovy: levný dům k rekonstrukci na periferii a nová vila u Prahy jsou v jedné kategorii, ale dělí je víc než řád. Proto dává smysl dívat se na kraje a okresy zvlášť, a vedle ceny sledovat i to, jak velký dům a pozemek za ni dostanete.
Ceny podle krajů
| Kraj | Nabídek | Medián ceny | Medián plochy | Medián pozemku | Do 3 mil. |
|---|---|---|---|---|---|
| Praha | 1 044 | 21,25 mil. | 189 m² | 479 m² | 1 % |
| Středočeský | 6 525 | 10,76 mil. | 155 m² | 736 m² | 3 % |
| Jihomoravský | 3 134 | 7,9 mil. | 152 m² | 513 m² | 12 % |
| Liberecký | 1 383 | 7,5 mil. | 198 m² | 1 049 m² | 7 % |
| Jihočeský | 2 339 | 7,49 mil. | 170 m² | 778 m² | 12 % |
| Karlovarský | 1 035 | 6,8 mil. | 199 m² | 750 m² | 13 % |
| Plzeňský | 2 043 | 6,75 mil. | 150 m² | 752 m² | 13 % |
| Moravskoslezský | 2 330 | 6,49 mil. | 168 m² | 931 m² | 11 % |
| Královéhradecký | 1 789 | 6,34 mil. | 163 m² | 825 m² | 12 % |
| Ústecký | 2 343 | 6 mil. | 180 m² | 753 m² | 16 % |
| Zlínský | 1 472 | 5,89 mil. | 143 m² | 712 m² | 19 % |
| Pardubický | 1 602 | 5,73 mil. | 150 m² | 704 m² | 19 % |
| Olomoucký | 1 658 | 5,6 mil. | 168 m² | 735 m² | 22 % |
| Vysočina | 1 352 | 4,99 mil. | 150 m² | 660 m² | 20 % |
Praha je úplně jiný trh. Medián 21,2 milionu je dvojnásobek druhého Středočeského kraje a téměř trojnásobek celostátního mediánu. Pražské domy jsou přitom jen o trochu větší (189 m²) a mají nejmenší pozemky ze všech krajů, medián 479 m². Dům do 3 milionů v Praze prakticky neexistuje: splňuje to 1 % nabídek, a i tam jde zpravidla o podíly nebo objekty k demolici. Středočeský kraj má nejvíc nabídek v republice (6 525) a jeho medián 10,8 milionu táhnou nahoru novostavby v dojezdové vzdálenosti Prahy; dál od hlavního města, na Rakovnicku nebo Kutnohorsku, jsou ceny podstatně blíž zbytku Čech.
Střed žebříčku tvoří Jihomoravský, Liberecký a Jihočeský kraj, všechny kolem 7,5 až 7,9 milionu. Za podobnou cenu ale dostanete velmi různé domy. V Libereckém kraji je medián plochy 198 m² a pozemku 1 049 m², nejvíc v republice. Naše interpretace: v podhorských obcích Jizerských hor a Českého ráje převažují velké starší domy a chalupy na rozlehlých parcelách, nabídka malých novostaveb je tam slabá. Jihomoravský kraj má naopak pozemky nejmenší po Praze (513 m²), protože mix tvoří z velké části řadové a dvojdomy v okolí Brna. Podobně velké domy jako na Liberecku nabízí Karlovarský kraj (199 m²), ale o milion levněji.
Nejlevnější kraje jsou Vysočina (4,99 milionu), Olomoucký (5,6 milionu), Pardubický a Zlínský. V Olomouckém kraji je do 3 milionů pětina nabídek (22 %), na Vysočině 20 %, ve Zlínském a Pardubickém 19 %. Ve všech čtyřech krajích dostanete za medián dům kolem 150 až 170 m² na pozemku kolem 700 m², tedy srovnatelný s celostátním standardem, jen za dvě třetiny ceny.
Nejlevnější a nejdražší okresy
Krajský medián zakrývá rozdíly uvnitř kraje. Do žebříčku okresů jsme vzali jen okresy s aspoň 40 nabídkami, aby pár inzerátů nehýbalo mediánem.
- Nejlevnější okresy: Jeseník 3,89 mil. (189 nabídek), Svitavy 4,2 mil., Kroměříž 4,2 mil., Bruntál 4,2 mil., Strakonice 4,5 mil., Havlíčkův Brod 4,6 mil., Hodonín 4,76 mil., Děčín 4,85 mil., Třebíč 4,87 mil., Žďár nad Sázavou 4,9 mil.
- Nejdražší okresy: Praha 21,3 mil., Praha-západ 15,99 mil., Praha-východ 14,9 mil., Brno-město 14,5 mil., Beroun 12 mil., Plzeň-město 11,1 mil., Kladno 10,7 mil., Brno-venkov 10,5 mil., Mělník 9,99 mil., České Budějovice 9,99 mil.
Deset nejdražších okresů je přesně to, co byste čekali: Praha a její prstenec (Praha-západ, Praha-východ, Beroun, Kladno, Mělník), Brno a jeho okolí, Plzeň a České Budějovice. Nejlevnější desítka je pestřejší. Jeseník a Bruntál jsou horské okresy s dlouhým dojezdem do krajských měst a slabším pracovním trhem. Svitavy, Havlíčkův Brod, Třebíč a Žďár nad Sázavou leží na pomezí Čech a Moravy daleko od velkých center. Děčín je výjimka: hodinu od Drážďan a Ústí, ale s velkým podílem starší zástavby. Naše interpretace: levný okres znamená hlavně starší domy k rekonstrukci, ne levné novostavby; kdo chce v Jeseníku nový dům, zaplatí za něj podobně jako jinde, jen pozemek bude levnější.
Co z čísel vyplývá pro kupujícího
Když cenu vydělíte plochou, vyjde orientační cena za metr obytné plochy (jde o podíl dvou mediánů, ne o medián cen za metr, takže berte číslo jako hrubé vodítko). V Praze vychází asi 112 000 Kč/m², ve Středočeském kraji 69 000, na Vysočině 33 000. Rozdíl mezi Prahou a Vysočinou je tedy víc než trojnásobný i po očištění o velikost domu. Naše interpretace: v levných krajích se starší dům prodává za zlomek toho, co by stálo postavit nový, v Praze a jejím okolí naopak platíte hlavně za pozemek a lokalitu.
Druhý závěr: podíl nabídek do 3 milionů je dobrý indikátor, kde ještě dává smysl hledat dům k rekonstrukci. V Praze a Středočeském kraji (1 až 3 %) je to spíš loterie. V Olomouckém kraji, na Vysočině, ve Zlínském a Pardubickém kraji tvoří taková nabídka pětinu trhu a vybírat je z čeho. Na co si dát u staršího domu pozor, popisujeme v článku o koupi starého statku nebo chalupy, většina rad platí i pro běžný dům ze 70. let.