Krajské mediány, které ukazujeme v článku cena bytu za m² podle krajů, míchají krajské město s okresními městy a vesnicemi. Tady jdeme o úroveň níž: na jednotlivá města. Do srovnání jsme vzali každé město, které mělo ke dni 3. 11. 2026 v nabídce aspoň 150 bytů na prodej, aby medián nestál na pár inzerátech. Vyšlo 27 měst. Čísla jsou mediány nabídkových cen po sloučení duplicit napříč portály, tedy jeden byt inzerovaný na třech webech se počítá jednou.
Sledujeme dva údaje. Medián ceny za metr čtvereční je nejlepší pro srovnání měst mezi sebou, protože odstraňuje vliv velikosti bytu. Medián celkové ceny bytu říká, kolik v daném městě reálně stojí „prostřední“ byt v nabídce, a ten závisí i na tom, jestli se tam prodávají spíš garsonky, nebo čtyřpokojové byty.
Deset nejdražších měst
Praha a Brno jsou osamocené na špici: 165 000 a 136 000 Kč/m². Třetí místo je překvapení, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav se 135 000 Kč/m². Město má v nabídce jen 155 bytů, takže je to ze všech 27 měst nejmenší vzorek. Naše interpretace: velkou část nabídky tvoří nové developerské projekty, které se prodávají za pražské ceny, zatímco starší byty ve městě jsou na trhu málo. Podobný efekt, byť slabší, vidíme u Kladna (105 000 Kč/m²), které je dojezdovou zónou Prahy a předbíhá všechna krajská města kromě Brna.
Krajská města mimo Prahu a Brno se vešla do překvapivě úzkého pásma. Hradec Králové, České Budějovice, Pardubice, Olomouc, Plzeň a Liberec mají medián mezi 90 000 a 102 000 Kč/m² a medián celého bytu mezi 5,65 a 6,4 milionu. Kdo se rozhoduje mezi těmito městy, rozhoduje se podle práce a rodiny, ne podle ceny bytu; rozdíl mezi nimi je menší než rozdíl mezi dvěma čtvrtěmi v jednom z nich.
Všech 27 měst
| Město | Bytů v nabídce | Medián Kč/m² | Medián ceny bytu |
|---|---|---|---|
| Praha | 8 278 | 164 682 | 9,4 mil. |
| Brno | 1 860 | 136 127 | 7,65 mil. |
| Brandýs nad Labem-Stará Boleslav | 155 | 135 114 | 8,3 mil. |
| Kladno | 491 | 104 630 | 6,49 mil. |
| Hradec Králové | 376 | 101 571 | 6,39 mil. |
| České Budějovice | 604 | 94 771 | 5,99 mil. |
| Pardubice | 329 | 93 890 | 5,65 mil. |
| Olomouc | 416 | 93 875 | 5,99 mil. |
| Plzeň | 713 | 93 822 | 5,8 mil. |
| Mladá Boleslav | 249 | 90 820 | 5,89 mil. |
| Liberec | 504 | 90 635 | 5,79 mil. |
| Zlín | 282 | 86 368 | 4,99 mil. |
| Znojmo | 202 | 78 506 | 4,5 mil. |
| Jihlava | 201 | 74 189 | 4,5 mil. |
| Karlovy Vary | 578 | 72 827 | 5 mil. |
| Jablonec nad Nisou | 228 | 70 092 | 4,39 mil. |
| Ostrava | 1 135 | 69 683 | 3,99 mil. |
| Prostějov | 168 | 68 566 | 4,3 mil. |
| Opava | 251 | 64 630 | 4,2 mil. |
| Mariánské Lázně | 255 | 64 600 | 4,9 mil. |
| Cheb | 181 | 55 286 | 3,38 mil. |
| Ústí nad Labem | 335 | 53 710 | 3,09 mil. |
| Teplice | 331 | 45 098 | 2,84 mil. |
| Most | 356 | 42 886 | 2,26 mil. |
| Sokolov | 173 | 42 754 | 2,59 mil. |
| Karviná | 255 | 42 407 | 2,3 mil. |
| Chomutov | 292 | 40 144 | 2,3 mil. |
Spodek tabulky patří severozápadním Čechám a Karvinsku. Chomutov, Karviná, Sokolov, Most a Teplice mají medián pod 46 000 Kč/m², tedy méně než třetinu Prahy a méně než polovinu krajských měst. Medián celého bytu je tam 2,3 až 2,8 milionu, což je v Praze cena menší garsonky v horším stavu. Ostrava je se 70 000 Kč/m² a 1 135 byty v nabídce zdaleka největší z levných trhů; třetí největší město v republice má cenu za metr pod úrovní Jablonce nad Nisou nebo Prostějova.
Za zmínku stojí lázeňská města. Karlovy Vary (73 000 Kč/m²) a Mariánské Lázně (65 000) mají v nabídce nápadně mnoho bytů na svou velikost, 578 a 255. Naše interpretace: část nabídky tvoří investiční byty kupované v minulých letech zahraničními vlastníky, které se teď vracejí na trh, a lázeňské centrum táhne cenu za metr výš, než by odpovídalo zbytku Karlovarského kraje.
Cena podle dispozice v osmi městech
| Město | 1+kk | 2+kk | 3+kk | 2+1 | 3+1 |
|---|---|---|---|---|---|
| Praha | 6,29 mil. | 8,85 mil. | 12,8 mil. | 8,49 mil. | 9,49 mil. |
| Brno | 5,22 mil. | 7,49 mil. | 10,5 mil. | 6,9 mil. | 8,4 mil. |
| Plzeň | 4,2 mil. | 5,9 mil. | 7,5 mil. | 4,95 mil. | 5,99 mil. |
| Liberec | 4,87 mil. | 5,19 mil. | 8,74 mil. | 4,69 mil. | 5,5 mil. |
| Hradec Králové | 4,3 mil. | 6 mil. | 8,49 mil. | 5,89 mil. | 6,5 mil. |
| České Budějovice | 4,43 mil. | 6,08 mil. | 8,14 mil. | 5,1 mil. | 5,69 mil. |
| Olomouc | - | 6,11 mil. | 8,12 mil. | 4,89 mil. | 5,99 mil. |
| Ostrava | 2,65 mil. | 4,39 mil. | 6,12 mil. | 3,43 mil. | 4,3 mil. |
Dispozice ukazují, jak moc se liší kupní síla potřebná v jednotlivých městech. Garsonka 1+kk v Praze (6,29 milionu) stojí víc než 3+kk v Ostravě (6,12 milionu) a skoro tolik jako 2+kk v Hradci Králové nebo Českých Budějovicích. Pražský 3+kk za 12,8 milionu je dvojnásobek stejné dispozice v Olomouci nebo Hradci.
Ve všech osmi městech je byt se samostatnou kuchyní (2+1, 3+1) levnější než stejný počet pokojů s kuchyňským koutem (2+kk, 3+kk), v Praze o 0,4 až 3,3 milionu, v Brně o 0,6 až 2,1 milionu. Není to tím, že by kuchyňský kout byl cennější. Dispozice s „+1“ se stavěly hlavně do 90. let, takže jde v průměru o starší byty v panelových a cihlových domech, zatímco „+kk“ převládá v novostavbách a rekonstrukcích. Podrobněji v článku ceny bytů podle dispozice. Liberec je výjimka v opačném směru: 1+kk za 4,87 milionu je skoro tolik jako 2+kk za 5,19, což přičítáme malému počtu malých bytů v nabídce a novým projektům mezi nimi.