„Kupte přímo od majitele, ušetříte provizi“ je nejčastější argument pro byty z Bazoše nebo Bezrealitek. Podívali jsme se, jestli to platí v číslech. U každé aktivní nabídky v katalogu ke dni 3. 11. 2026 víme, jestli ji inzeruje realitní kancelář, soukromá osoba, nebo developer, a po sloučení duplicit napříč portály jsme spočítali mediány cen za metr čtvereční a mediány celkové ceny. Celkem jde o víc než 120 000 nabídek.
Výsledek na první pohled potvrzuje očekávání: soukromníci inzerují levněji, u bytů o 11,8 % za metr, u rodinných domů o 11,4 %. Jenže provize realitní kanceláře je v Česku typicky 3 až 5 % z ceny, takže rozdíl je dvakrát až třikrát větší, než kolik by provize vysvětlila. Zbytek je něco jiného a vysvětlujeme ho níž.
Podle typu nemovitosti
| Kategorie | Realitka Kč/m² | Soukromník Kč/m² | Rozdíl | Medián ceny realitka | Medián ceny soukromník |
|---|---|---|---|---|---|
| Byt | 95 003 (31 061) | 83 834 (4 701) | -11,8 % | - | - |
| Rodinný dům | 46 978 (26 120) | 41 641 (6 806) | -11,4 % | 7,7 mil. | 6,95 mil. |
| Stavební pozemek | 10 226 (17 521) | 10 797 (3 755) | +5,6 % | 3,39 mil. | 2,79 mil. |
| Pozemek (ostatní) | 11 288 (16 551) | 10 238 (8 527) | -9,3 % | - | - |
| Rekreační | 45 480 (4 884) | 36 835 (1 491) | -19,0 % | 2,92 mil. | 2,8 mil. |
| Garáž | 34 189 (1 705) | 33 333 (845) | -2,5 % | 639 tis. | 640 tis. |
V závorce je počet nabídek. Developeři mají vlastní řádek jen u bytů a domů: byty od developera stojí 102 438 Kč/m² (237 nabídek), rodinné domy 71 339 Kč/m² s mediánem ceny 8,42 milionu (261 nabídek). To je logické, developer prodává výhradně novostavby a ty jsou nejdražší segment bez ohledu na to, kdo je nabízí.
Největší rozdíl je u rekreačních objektů, 19 % za metr, ale medián celkové ceny se liší jen o 4 % (2,92 vs 2,8 milionu). Soukromníci tedy prodávají větší chaty a chalupy za podobné peníze, typicky starší objekty po rodičích, kde plocha není hlavní hodnota. U stavebních pozemků je to obráceně: soukromník chce za metr o 5,6 % víc, ale celkově o 18 % míň (2,79 vs 3,39 milionu), protože nabízí menší parcely, často oddělené od vlastní zahrady. U garáží není rozdíl prakticky žádný; garáž je tak jednoduchý produkt, že ji realitka nemá jak ocenit jinak než majitel.
Byty podle krajů
| Kraj | Realitka Kč/m² | Soukromník Kč/m² | Rozdíl |
|---|---|---|---|
| Praha | 165 000 | 161 970 | -1,8 % |
| Jihomoravský | 116 848 | 99 975 | -14,4 % |
| Středočeský | 100 772 | 97 022 | -3,7 % |
| Královéhradecký | 86 957 | 74 231 | -14,6 % |
| Plzeňský | 81 550 | 71 864 | -11,9 % |
| Jihočeský | 80 942 | 74 938 | -7,4 % |
| Zlínský | 80 392 | 73 191 | -9,0 % |
| Liberecký | 77 000 | 73 404 | -4,7 % |
| Pardubický | 72 929 | 67 914 | -6,9 % |
| Vysočina | 72 847 | 72 989 | +0,2 % |
| Olomoucký | 68 506 | 66 515 | -2,9 % |
| Moravskoslezský | 61 618 | 60 484 | -1,8 % |
| Karlovarský | 57 295 | 49 087 | -14,3 % |
| Ústecký | 45 152 | 46 691 | +3,4 % |
Krajské srovnání celostátní rozdíl relativizuje. V Praze je soukromník levnější jen o 1,8 %, ve Středočeském kraji o 3,7 %, v Moravskoslezském o 1,8 %, na Vysočině a v Ústeckém kraji dokonce o něco dražší. Velké rozdíly (14 až 15 %) jsou v Jihomoravském, Královéhradeckém a Karlovarském kraji. Naše interpretace: tam, kde je trh velký a průhledný (Praha), si soukromník cenu nastaví podle okolních inzerátů stejně dobře jako makléř. Tam, kde realitky prodávají hlavně v krajském městě a soukromníci hlavně v menších obcích (Jihomoravský kraj mimo Brno, Královéhradecký mimo Hradec), srovnáváme ve skutečnosti různé lokality.
To je podstata celého rozdílu. Soukromé nabídky nejsou náhodný výběr z trhu. Soukromníci častěji prodávají starší byty, panelové byty, byty v menších městech a byty v horším stavu, tedy přesně to, co makléř nerad bere do nabídky, protože provize z 2,5 milionu nestojí za práci. Realitní kanceláře naopak soustřeďují novostavby a dražší segment. Podle našeho odhadu z krajských dat tvoří tento rozdíl v mixu zhruba polovinu až dvě třetiny celostátního rozdílu; zbytek, řádově 3 až 5 %, odpovídá provizi a jinému způsobu, jakým si soukromník cenu stanovuje.
Odkud soukromé nabídky pocházejí
- Bazoš: 24 071 soukromých nabídek napříč všemi kategoriemi, zdaleka největší zdroj. Převažují pozemky, domy a byty v menších městech.
- Bezrealitky: 1 818 soukromých nabídek a 1 461 developerských. Portál vznikl pro prodej bez makléře, dnes je významná část nabídky od developerů.
- Sreality: 2 274 soukromých nabídek vedle 67 476 nabídek realitních kanceláří. Soukromník na největším portálu tvoří asi 3 % nabídky.
Z rozložení plyne praktický důsledek: soukromou nabídku bytu v krajském městě na Sreality nebo Bezrealitkách srovnávejte s okolními nabídkami realitek přímo, rozdíl bude malý. Soukromou nabídku na Bazoši berte jako samostatný segment, kde je cena často nastavená „od oka“, někdy pod trhem, ale stejně často nad ním, protože prodávající vychází z toho, co slyšel od sousedů, ne z aktuálních inzerátů.
Soukromá nabídka tedy automaticky neznamená lepší cenu. Znamená jinou strukturu: starší byt, menší město, bez prohlídky s makléřem, bez rezervační smlouvy a bez právního servisu, který si musíte zajistit sami. Co všechno si při koupi přímo od majitele ohlídat, popisujeme v článku jak koupit byt bez realitky. A ať už kupujete od kohokoli, cenu si ověřte podle srovnatelných nabídek v okolí; postup je v článku jak poznat předraženou nabídku.