Dražební portály ukazují, co se draží. Mnohem méně se mluví o tom, jak dražby dopadají. Vzali jsme proto všechny dražby v našem katalogu, které skončily za posledních 12 měsíců do 3. 11. 2026, po sloučení duplicit napříč portály, celkem 9 193. „Vydraženo“ v tomto článku znamená, že dražba skončila příklepem a známe dosaženou cenu. Dražby, kde se nikdo nepřihlásil, byly odročeny, zastaveny nebo skončily bez příklepu, počítáme jako nevydražené.
Hlavní číslo: příklepem skončilo zhruba 1 400 dražeb, tedy přibližně 15 %. Zbylých 85 % skončilo bez kupce. To vypadá jako krach dražebního trhu, ale je to z velké části statistický efekt jedné kategorie. Pozemky tvoří 7 843 z 9 193 dražeb a vydraží se jen v 10 % případů. Obrovskou část z nich tvoří drobné spoluvlastnické podíly na polích, loukách a cestách, které exekutor draží, protože je musí, ale které nikoho nezajímají. Když se na pozemky nedíváme, dopadá dražba úplně jinak.
Úspěšnost podle typu nemovitosti
| Kategorie | Dražeb | Vydraženo | Podíl | Dosažená cena / odhad | Dražitelů |
|---|---|---|---|---|---|
| Pozemek | 7 843 | 806 | 10 % | 1,00 | 2 |
| Rodinný dům | 729 | 286 | 39 % | 0,75 | 2 |
| Byt | 268 | 156 | 58 % | 1,00 | 5 |
| Jiné | 141 | 83 | 59 % | 0,76 | 1 |
| Stavební pozemek | 75 | 47 | 63 % | 0,64 | - |
| Rekreační | 51 | 22 | 43 % | 0,67 | - |
| Garáž | 32 | 17 | 53 % | 1,01 | 2 |
| Průmyslový | 24 | 10 | 42 % | 0,62 | - |
Poměr „dosažená cena / odhad“ je medián podílu ceny příklepu a odhadní ceny ze znaleckého posudku; 1,00 znamená, že typický vydražený objekt se prodal přesně za odhad, 0,75 za tři čtvrtiny odhadu. Počet dražitelů je medián u dražeb, kde portál údaj zveřejnil; u malých kategorií chybí.
Byty jsou z pohledu kupce nejkonkurenčnější kategorie. Vydraží se v 58 % případů, typicky se jich účastní pět dražitelů a medián dosažené ceny je přesně odhad. Jinak řečeno: byt v dražbě se za dvě třetiny odhadu nekoupí, protože na to samé čeká dalších pět lidí a cenu přihazováním dotáhnou na úroveň posudku. Naše interpretace: byt je pro investory i rodiny nejsrozumitelnější produkt, dá se financovat hypotékou a posudky bývají u bytů konzervativní, takže odhad je pod tržní cenou a prostor k přihazování je velký.
Rodinné domy jsou opačný případ. Příklepem skončí 39 % dražeb, dražitelé jsou typicky dva a medián dosažené ceny je 0,75 odhadu. Dům v dražbě má většinou vady, kvůli kterým se do dražby dostal: zanedbaný stav, obsazení dlužníkem, věcná břemena, špatná lokalita. Méně zájemců znamená, že se cena často zastaví blízko nejnižšího podání, tedy u dvou třetin odhadu v prvním kole. Pokud umíte ocenit riziko, jsou domy kategorie, kde se v dražbě dá reálně koupit pod odhadem; byty ne.
Exekuční versus dobrovolné dražby
Z 9 193 dražeb bylo 8 308 exekučních a 885 dobrovolných. Exekuční se vydraží jen ve 12 % případů (opět hlavně kvůli podílům na pozemcích), s mediánem dosažené ceny 0,86 odhadu a dvěma dražiteli. Dobrovolné dražby končí příklepem ve 48 % případů, za 0,98 odhadu, ale s mediánem jednoho dražitele. Medián odhadní ceny je v obou skupinách podobný, 519 000 Kč u exekučních a 542 000 Kč u dobrovolných, což znovu připomíná, jak velkou část dražeb tvoří drobné objekty a podíly.
Jeden dražitel u dobrovolných dražeb vypadá podivně, ale má logiku. Dobrovolnou dražbu vyhlašuje vlastník (často obec, likvidátor nebo insolvenční správce) a cena se často dohodne nebo odhadne tak, že ji akceptuje jediný vážný zájemce. Není tam ani stlačené nejnižší podání na dvě třetiny jako u exekuce. Rozdíly mezi typy dražeb podrobně popisujeme v článku exekuční vs dobrovolná vs insolvenční dražba.
Co se děje v opakovaných kolech
| Kolo | Dražeb | Vydraženo | Dosažená cena / odhad |
|---|---|---|---|
| 1. kolo | 9 079 | 15 % | 0,90 |
| 2. kolo | 89 | 25 % | 0,55 |
| 3. kolo | 18 | 94 % | 0,48 |
| 4. a další kolo | 7 | 43 % | 0,30 |
Drtivá většina dražeb (9 079) byla prvním kolem a většina z nich, hlavně u pozemků, skončila bez jediného dražitele. Do dalších kol se dostane jen zlomek: 89 dražeb ve druhém kole, 18 ve třetím. S každým kolem klesá nejnižší podání podle občanského soudního řádu (z dvou třetin odhadu na polovinu, 40 %, 30 % a nakonec 25 %) a stoupá šance na příklep: 25 % ve druhém kole, 94 % ve třetím. Medián dosažené ceny sleduje nejnižší podání: 0,55 odhadu ve druhém kole, 0,48 ve třetím, 0,30 ve čtvrtém a dalších. Naše interpretace: kdo chce koupit skutečně pod odhadem, má hledat opakovaná kola; je jich málo, ale konkurence je tam minimální a cena stlačená. Mechaniku kol vysvětlujeme v článku nejnižší podání a kola dražby.
Rozdíly mezi kraji
| Kraj | Vydraženo | Dosažená cena / odhad |
|---|---|---|
| Praha | 45 % | 1,02 |
| Karlovarský | 50 % | 0,96 |
| Ústecký | 29 % | 1,00 |
| Moravskoslezský | 27 % | 1,00 |
| Královéhradecký | 38 % | 0,78 |
| Středočeský | 22 % | 0,79 |
| Pardubický | 19 % | 0,75 |
| Liberecký | 16 % | 0,76 |
| Olomoucký | 15 % | 0,89 |
| Jihomoravský | 14 % | 0,78 |
| Plzeňský | 10 % | 0,72 |
| Vysočina | 9 % | 0,70 |
| Zlínský | 8 % | 0,87 |
| Jihočeský | 8 % | 0,76 |
Krajská čísla jsou ovlivněná mixem: tam, kde se draží hlavně byty a domy, je úspěšnost vysoká, tam, kde převažují podíly na polích, nízká. Praha je nejčitelnější trh: 45 % dražeb skončí příklepem a medián dosažené ceny je 1,02 odhadu, tedy nad posudkem. Vysokou úspěšnost mají i Karlovarský (50 %), Ústecký a Moravskoslezský kraj, kde se draží hodně levných bytů a kde dosažená cena typicky dosáhne odhadu. Zemědělské kraje (Vysočina, Jihočeský, Zlínský, Plzeňský) mají úspěšnost pod 10 %, protože tam dražby tvoří z velké části právě pozemkové podíly.
Zajímavější je, za kolik se vydražené objekty prodaly. Z 605 vydražených dražeb, u kterých známe odhad, se 12 % prodalo pod 60 % odhadu, 32 % mezi 60 a 80 %, 25 % mezi 80 a 100 %, 20 % mezi 100 a 120 % a 11 % nad 120 % odhadu. Necelá polovina vydražených nemovitostí tedy odešla za méně než čtyři pětiny odhadu a skoro třetina naopak za odhad nebo víc. Dražba není automaticky levný nákup; je to trh, kde cena záleží na tom, kolik lidí se o objekt zajímá.