Nejčastější chyba začínajícího investora je vydělit roční nájem cenou bytu a číslo prohlásit za výnos. Takhle vyjde hrubý výnos, který nezohledňuje nic z toho, co vlastník bytu platí: fond oprav, pojištění, daně, měsíc bez nájemníka ani vyměněnou pračku. Skutečný, čistý výnos bývá o třetinu až polovinu nižší a u drahých lokalit se blíží jednomu procentu. Tenhle článek ukazuje, jak ho spočítat, na dvou bytech z našich dat.
Pro oba příklady bereme medián nabídkové ceny bytu 2+kk z našeho katalogu: v Ostravě 4,39 milionu Kč, v Praze 8,85 milionu Kč. Nájemné naopak v datech nemáme, pronájmy nesledujeme. Částky nájmu v příkladech, 13 000 Kč v Ostravě a 22 000 Kč v Praze měsíčně, jsou ilustrační odhad, ne naše měření. Dosaďte si vlastní čísla z inzerátů pronájmů ve vaší lokalitě, postup zůstává stejný.
Hrubý výnos
Hrubý výnos je roční nájem dělený pořizovací cenou. V Ostravě 12 × 13 000 = 156 000 Kč ročně, děleno 4 390 000 Kč, vychází 3,6 procenta. V Praze 12 × 22 000 = 264 000 Kč, děleno 8 850 000 Kč, vychází 3,0 procenta. Už tady je vidět, že dražší lokalita nemusí znamenat vyšší výnos, jen vyšší cenu. Pořizovací cenou je přitom správně cena včetně nákladů na koupi (katastr, právník, odhad, provize, případně rekonstrukce před pronájmem), které tu pro jednoduchost necháváme stranou.
Co od nájmu odečíst
- Fond oprav a správa domu. Platí vlastník, do nájmu je zpravidla nelze přenést (na rozdíl od záloh na služby, které platí nájemník). Běžně 1 500 až 4 000 Kč měsíčně podle stáří domu a velikosti bytu.
- Pojištění bytu a daň z nemovitosti. Dohromady jednotky tisíc ročně, daň z nemovitosti se od roku 2024 zvýšila zhruba na dvojnásobek.
- Neobsazenost. Počítejte s jedním měsícem ročně bez nájmu: výměna nájemníka, malování, hledání. V praxi je to někdy nula, někdy tři měsíce, průměr jednoho měsíce je rozumný.
- Údržba a obnova. Zhruba 1 procento ceny bytu ročně. Zní to hodně, ale pračka, bojler, kuchyňská linka, podlahy a malování se vracejí v cyklech a v průměru to vychází.
- Správa. Pokud byt spravuje firma, obvykle jeden nájem ročně nebo zhruba 8 až 10 procent z nájmu. V příkladech počítáme vlastní správu, tedy nulu.
- Daň z příjmu. Příjem z nájmu se daní 15 procenty (nad hranicí 36násobku průměrné mzdy 23 procenty). Výdaje lze uplatnit paušálem 30 procent z příjmu, nebo skutečné včetně odpisů bytu. S odpisy vyjde daň často velmi nízká, v příkladech pro jednoduchost počítáme paušál.
Příklad: 2+kk v Ostravě a v Praze
| Položka (ročně) | Ostrava, 4,39 mil. Kč | Praha, 8,85 mil. Kč |
|---|---|---|
| Nájem (ilustrační 13 000 / 22 000 Kč měsíčně) | 156 000 Kč | 264 000 Kč |
| Hrubý výnos | 3,6 % | 3,0 % |
| Fond oprav a správa domu (2 000 / 3 500 Kč měsíčně) | −24 000 Kč | −42 000 Kč |
| Pojištění a daň z nemovitosti | −4 000 Kč | −5 000 Kč |
| Neobsazenost, 1 měsíc | −13 000 Kč | −22 000 Kč |
| Údržba, 1 % ceny | −43 900 Kč | −88 500 Kč |
| Čistý příjem před daní | 71 100 Kč | 106 500 Kč |
| Čistý výnos před daní | 1,6 % | 1,2 % |
| Daň z příjmu (15 % z nájmu po paušálu 30 %) | −16 400 Kč | −27 700 Kč |
| Čistý příjem po dani | 54 700 Kč | 78 800 Kč |
| Čistý výnos po dani | 1,2 % | 0,9 % |
Z hrubých 3,6 procenta zbylo v Ostravě 1,2 procenta, z pražských 3,0 procenta 0,9 procenta. To není výjimka, to je norma u bytů kupovaných za nabídkové ceny. Investor, který koupil byt v dražbě nebo po vyjednané slevě 10 procent, má jmenovatel menší a výnos úměrně vyšší. Kdo si uplatní skutečné výdaje a odpisy, posune se blíž k řádku před daní. A kdo si k výnosu připočte očekávaný růst ceny bytu, dostane celkový výnos, který už je s jinými investicemi srovnatelný. Jen je třeba vědět, že růst ceny je očekávání, zatímco nájem je příjem. Které další předpoklady investoři přeceňují, rozebírá článek Největší mýty o investování do nemovitostí.
Cash-flow s hypotékou
Většina investorů nekupuje za hotové. S hypotékou se výnos počítá jinak: zajímá vás, kolik měsíčně z vlastní kapsy doplácíte nebo kolik vám zbývá, a jaký je výnos z vlastních peněz, které jste do bytu vložili. Banka půjčí nejvýš 80 procent odhadu, u investičního bytu někdy méně. U ostravského bytu je to úvěr 3,51 milionu a vlastní zdroje 880 tisíc, u pražského úvěr 7,08 milionu a vlastní zdroje 1,77 milionu.
Při ilustrační sazbě 5 procent a splatnosti 30 let vychází splátka přibližně 18 900 Kč měsíčně v Ostravě a 38 000 Kč v Praze. Ostravský byt vydělá na nájmu 13 000 Kč, ale po odečtení nákladů z tabulky (přibližně 7 100 Kč měsíčně) zbývá 5 900 Kč, takže na splátku každý měsíc doplácíte zhruba 13 000 Kč. V Praze zbývá po nákladech asi 8 900 Kč a doplácíte zhruba 29 000 Kč měsíčně. Část splátky je přitom umořování jistiny, tedy spoření do vlastního majetku, ne ztráta. V prvním roce je to u ostravského úvěru přibližně 52 tisíc, u pražského 105 tisíc, zbytek jsou úroky.
Přesto je závěr jasný: při sazbách kolem 4 až 5 procent se nájem bytu koupeného za nabídkovou cenu na splátku hypotéky nesloží, a to ani zdaleka. Investice dává smysl, pokud máte vysoký podíl vlastních zdrojů, pokud koupíte výrazně pod trhem, nebo pokud sázíte na růst ceny a doplácení berete jako cenu za tuhle sázku. Kde jsou byty s nejnižší cenou za metr čtvereční a jak se liší podle dispozice, ukazuje článek Ceny bytů podle dispozice. Malé byty mají obvykle vyšší nájem na metr čtvereční, a tím i vyšší hrubý výnos, ale také častější výměnu nájemníků.
Jak výnos zvýšit
- Kupujte pod cenou. Jmenovatel je jediná položka, kterou ovlivníte jednorázově a natrvalo. Vyjednaná sleva 10 procent zvedne čistý výnos z 1,2 na 1,35 procenta, dražba nebo byt s nájemníkem i víc.
- Nepodceňujte neobsazenost. Byt ve stavu, který se dá pronajmout hned, a nájemní smlouva s rozumnou výpovědní lhůtou ušetří víc než vyšší nájem.
- Uplatněte odpisy. U skutečných výdajů se cena bytu (bez pozemku) odepisuje 30 let, což u pražského bytu znamená odpis přes 250 tisíc ročně a daň blízko nuly.
- Spočítejte správu po pravdě. Pokud budete byt spravovat sami, přičtěte si aspoň hodnotu vlastního času. Pokud ne, odečtěte správu z nájmu.