Na prohlídku chodí většina kupujících nepřipravená. Projdou byt za patnáct minut, pokývají hlavou na makléřovy věty o skvělé lokalitě a odejdou s pocitem, místo s informacemi. Přitom je prohlídka jediná chvíle, kdy můžete nemovitost vidět, sáhnout si na ni a ptát se. Po podpisu rezervační smlouvy už se s každou nově zjištěnou závadou vyjednává mnohem hůř. Tenhle návod je seznam toho, co si vzít, co kontrolovat a na co se ptát, aby prohlídka přinesla fakta.
Základní pravidlo: makléř prohlídku vede tak, aby trvala krátko a aby se mluvilo o výhodách. Vy ji potřebujete vést tak, aby trvala dlouho a aby se mluvilo o závadách. Domluvte si dopředu, že chcete aspoň 45 minut, že chcete vidět i sklep, půdu, kotelnu a společné prostory, a že budete fotit. Seriózní prodávající nemá důvod odmítnout.
Co si vzít s sebou
- Vlhkoměr na zdivo. Stojí od pár stovek a během minuty prozradí, jestli rohy, sokl a stěna za skříní nejsou mokré. Hodnoty nad zhruba 20 procent u cihly nebo omítky znamenají problém.
- Svinovací metr nebo laserový dálkoměr. Změřte aspoň dvě největší místnosti a porovnejte s plochou v inzerátu. Rozdíl pěti metrů čtverečních u bytu za 6 milionů je 400 tisíc korun.
- Baterka. Ve sklepě, na půdě, pod kuchyňskou linkou a za bojlerem světlo nebývá. Právě tam jsou plísně a prosaky.
- Telefon s fotoaparátem. Vyfoťte každou místnost, rozvaděč, kotel, vodoměr, okna zevnitř i zvenku a všechny praskliny. Fotky jsou důkaz, pokud se později ukáže, že prodávající něco zakryl.
- Seznam otázek na papíře. V zápalu prohlídky na polovinu zapomenete. Odpovědi si zapisujte rovnou.
- Malý předmět, který se kutálí, třeba kulička nebo tužka. Položte ji na podlahu v několika místnostech. Spád prozradí sedání stavby nebo shnilé trámy pod podlahou.
Kontrolní seznam podle místností
| Kde | Co zkontrolovat | Varovný signál |
|---|---|---|
| Vstup a chodba | Stav dveří a zárubní, zvonek, poštovní schránky, výtah, čistota a osvětlení schodiště | Čerstvě vymalovaná jen část chodby, zatlučené schránky, rozbitý výtah s letitým vzkazem |
| Obývací pokoj a ložnice | Vlhkoměr do rohů u venkovní stěny a za nábytkem, praskliny u oken a nad dveřmi, rovina podlahy, funkčnost oken a žaluzií | Čerstvá malba jen na jedné stěně, nábytek natlačený do jednoho rohu, zápach plísně po otevření skříně |
| Kuchyně | Pod linkou a za lednicí, odpad a sifon, tlak vody, odtah digestoře, stáří spotřebičů, které zůstávají | Mokré dno skříňky pod dřezem, vodní kámen a rez kolem baterie, zápach z odpadu |
| Koupelna a WC | Spáry a silikon, stav obkladů poklepem (dutý zvuk), odtok vany a sprchy, stáří bojleru, odvětrání | Plíseň v rozích a na stropě, uvolněné obklady, pomalý odtok, bojler starší než 15 let |
| Okna | Rok výměny, otevřít a zavřít každé křídlo, těsnění, rosení mezi skly, stav parapetů a nadpraží | Zamlžené dvojsklo (prasklá izolace), okno jde zavřít jen násilím, mokré nadpraží |
| Elektroinstalace | Rozvaděč (jističe nebo staré pojistky), hliník nebo měď, proudový chránič, počet zásuvek, rok poslední revize | Hliníkové vodiče, porcelánové pojistky, chybějící chránič, kabely vedené po povrchu |
| Voda a topení | Materiál stoupaček, stáří kotle a radiátorů, termostatické hlavice, stav vodoměru, jak se měří teplo | Ocelové trubky s rzí, kotel bez servisní knížky, vlhké skvrny kolem stoupaček |
| Sklep a kóje | Vlhkost zdí a podlahy, zápach, stopy po vodě na stěně (vodorovná čára), stav rozvodů, co je ve sklepě uskladněno | Čára po vodě ve výšce desítek centimetrů, odvlhčovač, cizí věci v kóji, která má být vaše |
| Střecha a půda (u domu) | Krytina, oplechování, žlaby a svody, krovy baterkou, izolace, stopy po zatékání na stropech horního patra | Tmavé mapy na trámech, provizorní plachta, mech v žlabech, prohnutý hřeben |
| Fasáda a základy (u domu) | Praskliny a jejich směr, odpadávající omítka, izolace soklu, odvod dešťové vody od domu, okapový chodník | Šikmé praskliny od rohů oken, zelený sokl, dům ve svahu bez drenáže |
Nezapomeňte na věci, které nejsou vidět při jedné návštěvě: hluk a světlo. Byt do rušné ulice je ve všední den ve dvě odpoledne tichý. Totéž místo je v pátek v deset večer nebo v pondělí v šest ráno jiná adresa. Totéž platí o orientaci: pokoj na sever v létě odpoledne vypadá příjemně chladný, v lednu je tmavý od tří hodin.
Na co se ptát prodávajícího a makléře
Otázky dělte na dvě skupiny. První se ptá na nemovitost a odpovědi si můžete ověřit (katastr, zápisy ze shromáždění, revize). Druhá se ptá na prodej a odpovědi vám říkají, jak silnou máte vyjednávací pozici. Ptejte se obou stran zvlášť, makléř a prodávající se v detailech často rozcházejí a rozdíl je sám o sobě informace.
- Proč prodáváte? Stěhování za prací, rozvod, dědictví nebo dluhy znamenají tlak na rychlost. „Chceme zkusit, kolik za to dostaneme“ znamená, že sleva bude malá.
- Jak dlouho inzerujete a kolik lidí už bylo na prohlídce? Inzerát starý dva měsíce s dvaceti prohlídkami bez nabídky říká, že cena je vysoko. Historii inzerátu včetně zlevnění vidíte u nás v detailu nabídky.
- Co přesně zůstává v bytě? Kuchyňská linka, spotřebiče, vestavěné skříně, svítidla. Seznam chtějte písemně do rezervační smlouvy.
- Má prodávající dluh vůči společenství vlastníků? Kolik je ve fondu oprav a jaká je měsíční záloha? U bytu chtějte potvrzení výboru. Dluh na zálohách přechází s bytem na nového vlastníka.
- Jaké opravy dům plánuje a schválil úvěr? Výměna výtahů nebo zateplení se splácí z vyšších záloh roky. Zápisy z posledních dvou shromáždění to prozradí.
- Kdy se naposledy měnila okna, kotel, elektroinstalace, střecha? Chtějte doklady, ne odhad. „Před pár lety“ v praxi znamená patnáct.
- Je na nemovitosti hypotéka nebo jiná zástava? Není to překážka, jen se musí vyplatit z kupní ceny přes úschovu. Překvapení na katastru ale nechcete.
- Byl v domě požár, povodeň, havárie vody? Odpověď si nechte potvrdit ve smlouvě jako prohlášení prodávajícího.
- Jsou s někým spory? Sousedé, společenství, hranice pozemku. Prodávající má povinnost vás neuvést v omyl, ale sám od sebe o tom mluvit nebude.
Proč jít dvakrát a jednou bez makléře
První prohlídka je na emoce a na hrubé třídění. Druhá je na kontrolu. Na druhou prohlídku jděte s vlhkoměrem, metrem a seznamem, ideálně v jinou denní dobu a s někým, kdo stavbám rozumí. U domu to může být stavař nebo inspektor nemovitostí, jehož posudek stojí jednotky tisíc a běžně najde závady za statisíce. Druhá prohlídka také prověří prodávajícího: kdo odmítne pustit kupujícího podruhé nebo se znalcem, něco skrývá.
Třetí návštěva je bez makléře a bez ohlášení. Nejde o byt, jde o okolí. Projděte si dům a ulici v pátek večer a v sobotu ráno. Poslechněte si chodbu, podívejte se, kdo parkuje před domem a jestli se v přízemí nesvítí v nonstop baru. Zazvoňte u souseda a zeptejte se, jak se tu bydlí. Jak při tom postupovat, popisuje článek Jak prověřit nemovitost a sousedy. Když se po těchto třech návštěvách rozhodnete koupit, kupujete s otevřenýma očima a každá nalezená závada je argument do vyjednávání o ceně.