Hypotéka je úvěr, který banka půjčí na koupi nemovitosti a jako pojistku si na tu nemovitost zapíše zástavní právo do katastru. Když nesplácíte, banka může nemovitost prodat a z výtěžku se uspokojit. Díky zástavě je úrok nižší než u jiných půjček a splatnost dlouhá, obvykle 20 až 30 let. To je celá podstata. Všechno ostatní, LTV, DSTI, fixace, odhad, jsou jen pravidla, podle kterých banka rozhoduje, kolik a komu půjčí.
Tenhle článek jde po pořadí, ve kterém s tím kupující přichází do styku: kolik si můžete půjčit, jak to banka ověří, jak dlouho co trvá a co se děje po podpisu. Úrokové sazby v něm záměrně nejsou jako přesné číslo, protože se mění každý měsíc a každá banka je má jiné. Orientačně se nabídky v roce 2026 pohybují kolem 4 až 5 procent ročně, přesnou sazbu si nechte spočítat na den žádosti.
Kolik vám banka půjčí: LTV, DSTI a DTI
LTV (loan to value, poměr úvěru k hodnotě zástavy) říká, jakou část hodnoty nemovitosti banka financuje. Česká národní banka stanovuje horní hranici 80 procent, pro žadatele do 36 let 90 procent. Zbytek, tedy 20 nebo 10 procent, musíte mít vlastní. U bytu za 5 milionů je to 1 milion, u mladšího žadatele 500 tisíc. K tomu připočtěte náklady, které hypotéka nekryje: poplatky, odhad, případně provizi a vybavení. Co všechno to je, sčítá článek Kolik stojí koupě nemovitosti navíc.
DSTI (debt service to income) je podíl všech vašich měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu. DTI (debt to income) je celkový dluh v násobcích ročního čistého příjmu. ČNB tyhle dva limity od roku 2024 závazně nevyžaduje, ale banky si je hlídají samy podle vlastních pravidel. V praxi většina bank nechce, aby splátky přesáhly zhruba 40 až 50 procent čistého příjmu, a u celkového dluhu bývá strop kolem osmi až devítinásobku ročního příjmu. Konkrétní čísla se mezi bankami liší, proto se vyplatí ptát ve dvou nebo třech.
Do příjmu se počítá mzda z pracovní smlouvy na dobu neurčitou po zkušební době, u OSVČ příjem z daňového přiznání (banky obvykle chtějí dvě), dále nájemné z jiné nemovitosti, rodičovská nebo důchod. Do splátek se počítá všechno: spotřebitelské úvěry, leasing, kontokorent, kreditní karta i limit, který nečerpáte. Před žádostí se vyplatí zbytečné limity zrušit.
Odhad, předschválení a schválení
Odhad nemovitosti a proč bývá nižší než cena
Banka nepůjčuje podle kupní ceny, ale podle odhadu, který si nechá zpracovat svým odhadcem. LTV 80 procent se počítá z nižší z obou hodnot. Odhadce porovnává nemovitost s realizovanými prodeji a s cenami, za které se v lokalitě skutečně prodává, ne s cenami v inzerátech. Pokud jste koupili nad trhem, odhad vyjde níž a rozdíl musíte doplatit z vlastních peněz. Při bytu za 5 milionů a odhadu 4,6 milionu banka půjčí 80 procent z 4,6 milionu, tedy 3,68 milionu, a vlastní zdroje rostou z 1 milionu na 1,32 milionu.
Odhad bývá nižší také u nemovitostí s vadami (vlhkost, stará elektroinstalace), v záplavovém území, u domů s nejasným přístupem nebo u bytů v družstevním vlastnictví, které banka jako zástavu nebere vůbec. Odhad platí zpravidla několik tisíc korun žadatel, některé banky ho v rámci akce odpouští. U bytů v běžných lokalitách banky často dělají odhad bez návštěvy z databází, což je rychlejší a levnější.
Předschválení a schválení
Předschválení (někdy hypoteční příslib) je stav, kdy banka ověřila vaše příjmy a dluhy a řekla, kolik vám půjčí, ještě než máte konkrétní nemovitost. Trvá jeden až dva týdny a je zdarma. Je to nejlepší věc, kterou můžete udělat před hledáním: víte, co si můžete dovolit, a prodávajícímu můžete ukázat papír od banky. Při vyjednávání o ceně je to argument, viz článek o vyjednávání slevy. Předschválení není závazek, banka ho může změnit, pokud se změní váš příjem nebo pokud nemovitost neprojde odhadem.
Schválení přichází, až máte podepsanou rezervační nebo kupní smlouvu a hotový odhad. Banka zkontroluje nemovitost (list vlastnictví, zástavy, věcná břemena, u bytu prohlášení vlastníka), případně požádá o doplnění, a vydá úvěrovou smlouvu. Od předložení kompletních dokladů trvá schválení obvykle jeden až tři týdny.
Časová osa a doklady
| Krok | Kdy | Co budete potřebovat |
|---|---|---|
| Předschválení | Před hledáním, 1 až 2 týdny | Občanský průkaz, potvrzení o příjmu nebo daňová přiznání, výpisy z účtu za 3 měsíce, přehled splátek jiných úvěrů |
| Rezervace nemovitosti | Po dohodě o ceně | Rezervační smlouva s podmínkou vrácení poplatku, pokud banka úvěr neschválí |
| Odhad | Hned po rezervaci, 1 až 2 týdny | Přístup do nemovitosti pro odhadce, půdorys, nabývací titul prodávajícího, u bytu prohlášení vlastníka, u domu kolaudace |
| Schválení a úvěrová smlouva | 1 až 3 týdny po odhadu | Návrh kupní smlouvy, list vlastnictví, smlouva o úschově, doklad o vlastních zdrojích |
| Podpis kupní smlouvy a zástavní smlouvy | Po schválení | Úředně ověřené podpisy, návrh na vklad zástavního práva do katastru (poplatek 2 000 Kč) |
| Čerpání | Po podání návrhu na vklad zástavy, obvykle do týdne | Potvrzení katastru o podaném návrhu (plomba), pojištění nemovitosti vinkulované ve prospěch banky |
| Vklad vlastnického práva | Katastr má 30 dnů, obvykle 2 až 4 týdny | Nic, čeká se. Po vkladu úschova uvolní peníze prodávajícímu |
Od podpisu rezervace po čerpání počítejte s šesti až deseti týdny, pokud nic nezadrhne. Nejčastější zdržení jsou chybějící doklady k nemovitosti (dům bez kolaudace, byt bez aktuálního prohlášení vlastníka), nízký odhad, který vyžaduje doplnit vlastní zdroje, a změna v příjmu žadatele během schvalování. Velká většina bank čerpá peníze na účet úschovy už na základě podaného návrhu na vklad zástavy, nemusíte čekat na samotný zápis.
Co je fixace a co se stane po jejím konci
Fixace je doba, po kterou banka nesmí měnit váš úrok. Nejčastěji 3, 5 nebo 7 let, někdy 1 nebo 10. Delší fixace znamená jistotu splátky, kratší obvykle nižší sazbu a dřívější možnost změny. Na konci fixace vám banka pošle nabídku nové sazby na další období. Nabídka bývá horší než pro nové klienty, proto se vyplatí ozvat se bance tři měsíce před koncem fixace a souběžně si nechat udělat nabídku od konkurence. Přechod k jiné bance na konci fixace (refinancování) je bez sankce.
Mimo fixaci je předčasné splacení dražší. Ze zákona můžete bez poplatku splatit až 25 procent jistiny každý rok v měsíci před výročím smlouvy a celý úvěr bez sankce při prodeji nemovitosti po dvou letech, úmrtí nebo dlouhodobé nemoci. V ostatních případech smí banka podle novely z roku 2024 účtovat náhradu nákladů, nejvýše 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace a dohromady nejvýše 1 procento. Není to likvidační, ale volit fixaci podle toho, jak dlouho v bytě opravdu zůstanete, dává smysl.
Jak spočítat splátku
Splátka hypotéky je anuitní: každý měsíc platíte stejnou částku, v níž na začátku převažuje úrok a na konci jistina. Vzorec je splátka = úvěr × r / (1 − (1 + r) na −n), kde r je měsíční úrok (roční sazba dělená dvanácti) a n počet měsíců. Příklad s ilustrační sazbou 5 procent, úvěrem 3 200 000 Kč a splatností 30 let: r = 0,05 / 12 = 0,004167, n = 360, splátka vychází přibližně 17 200 Kč měsíčně. Při ilustrační sazbě 4 procenta by to bylo přibližně 15 300 Kč. Rozdíl jednoho procentního bodu je u tohoto úvěru necelé 2 000 Kč měsíčně a přes 650 tisíc za celou dobu splácení. Proto se vyplatí porovnat nabídky aspoň tří bank a vyjednávat o sazbě stejně jako o ceně bytu.
Ke splátce připočtěte to, co banka nevidí: zálohy do fondu oprav a na služby (u bytu běžně 3 až 6 tisíc měsíčně), pojištění nemovitosti, daň z nemovitosti a rezervu na opravy. Teprve tenhle součet porovnejte s nájmem, který byste platili jinak. Hypotéka na nemovitost z dražby má svoje zvláštnosti, hlavně v načasování, popisuje je článek Jak financovat nemovitost z dražby.