Příklepem dražba končí, ale koupě ne. Mezi okamžikem, kdy vás systém označí za vítěze, a dnem, kdy máte klíče a zápis v katastru, leží dva až čtyři měsíce lhůt, plateb a papírů, a každou z nich můžete prošvihnout. Tento článek je jejich seznam v pořadí, v jakém přicházejí, s tím, co se stane, když některou vynecháte. Vychází z exekuční dražby podle občanského soudního řádu; u dobrovolné dražby podle zákona o veřejných dražbách jsou kroky podobné, jen bez předražku a s lhůtami podle dražební vyhlášky.
Usnesení o příklepu, odvolání a předražek
Exekutor vydá usnesení o příklepu, které vám doručí a zveřejní na úřední desce a Portálu dražeb. Proti usnesení se lze odvolat do 15 dnů; právo má dlužník, oprávněný a dražitelé, kteří proti příklepu vznesli námitky v dražbě. Odvolání je vzácné, ale když přijde, zpozdí právní moc o měsíce. Současně od zveřejnění usnesení běží 15denní lhůta na předražek: kdokoli může písemně nabídnout aspoň o čtvrtinu víc než vaše nejvyšší podání a složit tu částku na účet exekutora. Exekutor vás vyzve, zda chcete předražek dorovnat; když dorovnáte, nemovitost zůstává vám, když ne, připadne předražiteli a vám se vrátí jistota. Během těchto 15 dnů tedy nic nepodepisujte a nic neobjednávejte.
Doplacení a právní moc
Lhůtu na zaplacení nejvyššího podání stanoví usnesení o příklepu. Počítá se ode dne právní moci usnesení a nesmí přesáhnout dva měsíce; exekutoři dávají obvykle jeden měsíc. Složená jistota se do nejvyššího podání započte, platíte rozdíl. Hypoteční banka potřebuje k čerpání pravomocné usnesení o příklepu a zástavu na nemovitosti, kterou ještě nevlastníte, řeší každá jinak, proto o financování jednejte před dražbou; možnosti rozebírá článek jak financovat nemovitost z dražby. Vlastníkem se stáváte zpětně ke dni příklepu, jakmile usnesení nabude právní moci a vy doplatíte. Do té doby nejste vlastník a nemáte právo do nemovitosti vstoupit.
Co se stane, když nedoplatíte: příklep se zruší, jistota propadá na úhradu nákladů a exekutor nařídí opakovanou dražbu. Pokud se v ní dosáhne nižší ceny než vaše podání, odpovídáte za rozdíl i za náklady opakované dražby; propadlá jistota se na tento dluh započítává, zbytek po vás vymáhá exekutor. Opakované dražby se nesmíte účastnit. Dražit bez zajištěných peněz je proto nejdražší chyba, jakou v dražbě uděláte.
Katastr, převzetí a první dny
Zápis do katastru nemovitostí neřešíte sami. Po právní moci a zaplacení zasílá exekutor pravomocné usnesení o příklepu s potvrzením o zaplacení katastrálnímu úřadu a ten na jeho základě zapíše vaše vlastnické právo a vymaže zástavy, které dražbou zanikly. Podle naší zkušenosti kupující nepodává návrh na vklad ani neplatí správní poplatek 2 000 Kč, který se platí u běžné kupní smlouvy; u konkrétního exekutora si to ale ověřte, praxe v odesílání dokumentů se liší a zápis může trvat týdny. Do katastru nahlížejte a zápis si zkontrolujte, včetně výmazu zástavních práv a exekučních poznámek. Co v katastru zůstalo, k tomu se vraťte k vyhlášce: závady, které dražbou nezanikly, tam mají být, všechno ostatní má zmizet.
Převzetí nemovitosti: vydražitel má právo ji převzít po doplacení nejvyššího podání a právní moci usnesení. Dohodněte s bývalým vlastníkem předání a sepište protokol se stavy měřidel a seznamem klíčů. Když klíče nedostanete nebo se bývalý vlastník nevystěhuje, platí postup z článku o vyklizení obsazené nemovitosti: u exekuční dražby je usnesení o příklepu exekučním titulem a žalobu nepotřebujete. Věci bývalého vlastníka, které v nemovitosti zůstaly, nejsou vaše; při nuceném vyklizení je exekutor sepíše a uskladní, při dobrovolném předání si nechte podepsat, že se jich vlastník vzdává, nebo mu dejte písemnou lhůtu k vyzvednutí.
Pojištění sjednejte s účinností ode dne, kdy se stáváte vlastníkem; u hypotéky to banka vyžaduje a vinkulace v její prospěch se řeší současně. Energie přepište na sebe se stavy měřidel z protokolu; pokud byl odběr přerušený pro dluh, nový odběratel platí nové připojení, ne dluh předchůdce. U bytu oznamte nabytí jednotky SVJ nebo správci a chtějte potvrzení o dluzích bývalého vlastníka na příspěvcích na správu domu. Při nabytí v exekuční dražbě podle převažujícího výkladu dluhy na vydražitele nepřecházejí a SVJ si je přihlašuje do rozvrhu výtěžku, výklad však není jednotný a správce se o ně může hlásit. Příspěvky od data vlastnictví jsou vaše.
Daň z nemovitosti a časová osa
Daň z nemovitých věcí se platí podle stavu k 1. lednu. Když se stanete vlastníkem během roku, podáváte přiznání do 31. ledna následujícího roku a daň platíte od tohoto roku; za rok nabytí ji ještě platil bývalý vlastník. Přiznání se podává jen jednou, v dalších letech vám finanční úřad posílá výměr. U nemovitosti vydražené v prosinci vás tedy přiznání čeká hned v lednu. Daň z nabytí nemovitých věcí neexistuje od roku 2020, z dražby neplatíte nic navíc.
| Kdy | Co se děje | Co děláte vy |
|---|---|---|
| Den dražby | Příklep v systému | Uložit protokol z dražby, zatím nic nepodepisovat |
| Dny po dražbě | Usnesení o příklepu doručeno a zveřejněno | Zkontrolovat lhůtu na doplacení, informovat banku |
| 15 dnů od zveřejnění | Lhůta na odvolání a na předražek | Čekat; při předražku rozhodnout o dorovnání |
| Po 15 dnech bez odvolání | Právní moc usnesení | Běží lhůta na doplacení, čerpání hypotéky |
| Do 1 až 2 měsíců od právní moci | Doplacení nejvyššího podání | Zaplatit rozdíl po započtení jistoty, pojistit |
| Po doplacení | Vlastnictví zpětně ke dni příklepu, právo převzít | Výzva k předání, protokol, klíče, energie |
| Týdny poté | Exekutor zasílá usnesení katastru, zápis | Zkontrolovat LV, výmaz zástav |
| Při nevystěhování | Exekuční návrh na vyklizení | Nebo dohoda s odstupným |
| 31. 1. následujícího roku | Přiznání k dani z nemovitých věcí | Podat přiznání, pak platit každý rok |
Nejčastější chyby po příklepu
První je objednat řemeslníky nebo prodat vlastní byt během lhůty na předražek; nemovitost ještě není vaše a nemusí být. Druhá je počítat lhůtu na doplacení ode dne dražby místo od právní moci, nebo naopak spoléhat, že právní moc přijde za 15 dnů, když se někdo odvolal. Třetí je nepojistit nemovitost od prvního dne: prázdný dům po exekuci je terčem zlodějů kovů a v zimě zamrzlých rozvodů. Čtvrtá je zaplatit dluhy bývalého vlastníka na energiích nebo SVJ jen proto, že dodavatel poslal upomínku na adresu; nejdřív si nechte ukázat, z čeho by vám povinnost platit plynula. A pátá je podceněný čas: od příklepu ke klíčům počítejte se třemi měsíci, u obsazené nemovitosti s půl rokem a víc.