V Česku se vlastnictví nemovitosti převádí zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem kupní smlouvy. Smlouva je jen podklad (vkladová listina), na jejímž základě katastrální úřad vklad povolí a zapíše. Dokud zápis neproběhne, je vlastníkem prodávající, i když má peníze v úschově a vy máte klíče. Celé řízení trvá zpravidla 4 až 6 týdnů a má několik míst, kde se dá zbytečně ztratit čas i peníze. Projděme ho od začátku.
Návrh na vklad může podat kterýkoli účastník, tedy kupující i prodávající, a nejčastěji ho podává advokát nebo schovatel, který drží kupní cenu. Má to logiku: schovatel tak ví, že do katastru jde přesně ta smlouva, na kterou je úschova navázána. Pokud úschovu nemáte a platíte sami, podejte návrh vy; kdo ho podá, kontroluje, kdy řízení začne.
Co podáváte a kolik to stojí
Návrh na vklad se podává na předepsaném formuláři, který vyplníte online v aplikaci Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, vytisknete a podepíšete; podpisy na samotném návrhu ověřené být nemusí. Přílohou je jedno vyhotovení kupní smlouvy s úředně ověřenými podpisy všech stran (stačí jedno vyhotovení, které si katastr ponechá), a podle situace plná moc, souhlas banky s výmazem zástavy nebo rozhodnutí o rozdělení domu na jednotky. Pokud kupujete na hypotéku, podává se nejdřív návrh na vklad zástavního práva banky, nebo oba návrhy současně s tím, aby zástava byla zapsána dřív nebo zároveň; banka to ve smlouvě vyžaduje.
Správní poplatek je 2 000 Kč za každý návrh. Vklad vlastnického práva a vklad zástavního práva jsou dvě řízení, tedy 4 000 Kč dohromady; výmaz zástavy prodávajícího je další návrh. Platí se kolkem, převodem na účet katastru nebo na pokladně. Obvykle poplatek za vklad vlastnictví platí kupující, poplatek za výmaz zástavy prodávající, smlouva to může upravit jinak.
Plomba a 20denní lhůta
Nejpozději následující pracovní den po podání katastr vyznačí u nemovitosti plombu: na listu vlastnictví se objeví poznámka „P“ a text, že právní vztahy jsou dotčeny změnou. Plomba je vidět v Nahlížení do katastru a varuje kohokoli dalšího, že na nemovitosti běží řízení. Zároveň katastr pošle všem účastníkům informaci o tom, že plomba byla vyznačena, do datové schránky, nebo poštou. Od odeslání této informace běží 20denní lhůta, během které katastr vklad nesmí povolit. Smysl lhůty je ochrana vlastníka před podvodem: kdyby někdo podal návrh na základě zfalšované smlouvy, skutečný vlastník se o tom dozví a stihne zasáhnout. Lhůta se nedá zkrátit, ani když všichni účastníci souhlasí.
Časová osa řízení
| Den | Co se děje | Kdo | Poznámka |
|---|---|---|---|
| 0 | podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově | strany | úředně ověřené podpisy |
| 0 až 10 | složení kupní ceny do úschovy | kupující, jeho banka | bez složení schovatel návrh nepodá |
| 10 | podání návrhu na vklad, poplatek 2 000 Kč | schovatel nebo kupující | právní účinky vkladu se počítají k tomuto dni |
| 11 | vyznačení plomby, odeslání informace účastníkům | katastr | začíná 20denní lhůta |
| 11 až 31 | přezkum návrhu a listin | katastr | případná výzva k doplnění, řízení se přeruší |
| 31 až 45 | povolení vkladu a zápis | katastr | zákonná lhůta pro rozhodnutí je 30 dnů od podání, prakticky se zápis provede krátce po uplynutí 20denní lhůty |
| 45 až 50 | vyrozumění o provedení vkladu, výpis z LV | katastr, schovatel | schovatel vyplácí podle pořadí |
| 50 až 60 | předání nemovitosti, zádržné | strany | předávací protokol, stavy měřidel |
Právní účinky vkladu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh došel katastru, ne ke dni, kdy katastr rozhodl. V praxi to znamená, že vlastníkem jste ode dne podání, i když se to dozvíte za pět týdnů. Důležité je to pro pořadí: kdyby prodávající po vašem podání podepsal další smlouvu nebo na něj přišla exekuce, váš návrh je v pořadí dřív. Proto se návrh podává hned po složení peněz do úschovy, ne až „když bude čas“.
Přerušení a zamítnutí
Když katastr najde v návrhu nebo ve smlouvě vadu, kterou lze odstranit, řízení přeruší a vyzve navrhovatele k doplnění ve lhůtě. Typické důvody: chybí ověření podpisu, špatné číslo parcely nebo jednotky, nesoulad výměry se stavem v katastru, chybějící plná moc, poplatek nezaplacen, chybí souhlas banky nebo spoluvlastníka. Většinu z nich vyřešíte dodáním listiny nebo opravou formou dodatku ke smlouvě; dodatek musí mít opět ověřené podpisy. Lhůta 20 dnů mezitím běží dál, takže drobné přerušení konec řízení většinou neposune o víc než pár dnů.
Zamítnutí přichází, když vada odstranit nejde: smlouva je neurčitá, převádí něco, co prodávajícímu nepatří, chybí předkupní právo spoluvlastníka, nebo na nemovitosti vázne zákaz zcizení z exekuce. Proti zamítnutí se lze bránit žalobou k soudu ve lhůtě 30 dnů, ale v naprosté většině případů je rychlejší vadu opravit a podat nový návrh (s novým poplatkem). Pro tento případ musí smlouva o úschově říkat, že při pravomocném zamítnutí se peníze vrací kupujícímu; podrobně v článku o úschově kupní ceny. Vzít návrh zpět lze jen se souhlasem všech účastníků.
Jak řízení sledovat
Každý návrh dostane číslo řízení ve tvaru V-xxxx/rok. Stav řízení zjistíte v Nahlížení do katastru pod záložkou řízení, kde vidíte datum podání, zda je řízení přerušeno a kdy bylo rozhodnuto; nebo přímo u nemovitosti, kde plomba zmizí ve chvíli zápisu. O provedení vkladu katastr vyrozumí účastníky datovou schránkou nebo dopisem. Výpis z listu vlastnictví s vaším jménem si pak stáhněte za 100 Kč online; bude ho chtít banka, pojišťovna i SVJ.
Co udělat po zápisu
- Daň z nemovitých věcí: přiznání podáváte do 31. ledna roku následujícího po roce, ve kterém jste se stali vlastníkem. Podává se jednou, další roky vám finanční úřad posílá jen předpis. Daň za běžný rok platí ten, kdo byl vlastníkem k 1. lednu; vyrovnání s prodávajícím řeší kupní smlouva. Daň z nabytí nemovitosti neexistuje od roku 2020.
- Energie: přepis elektřiny a plynu na základě předávacího protokolu se stavy měřidel, nejlépe v den předání. Do přepisu odebíráte na smlouvu prodávajícího.
- SVJ nebo družstvo: oznámit změnu vlastníka, nastavit zálohy a fond oprav, nahlásit počet osob, převzít kontakt na správce. Dluhy prodávajícího vůči SVJ přecházejí na kupujícího jen v rozsahu, který byl uveden v potvrzení správce; to potvrzení si vyžádejte ještě před podpisem smlouvy.
- Pojištění: pojištění nemovitosti od dne, kdy nesete riziko (zpravidla den předání, u hypotéky vyžaduje banka pojištění nejpozději k čerpání). Pojistka prodávajícího zaniká prodejem.
- Trvalý pobyt: přihlášení na ohlašovně obce s výpisem z LV; odhlášení předchozích osob, pokud se neodhlásily samy, lze provést na návrh vlastníka.
- Sledování změn: viz tip výše, zřídit ihned.
Souhrn nákladů celého převodu: 2 000 Kč za vklad, 100 Kč za výpis, úschova a smlouva 15 až 30 tisíc, případně odhad a poplatky banky. Kompletní rozpočet včetně položek, na které se zapomíná, je v článku kolik stojí koupě nemovitosti navíc.